土地一級開發(fā)及一二級聯(lián)動開發(fā)

土地一級開發(fā)及一二級聯(lián)動開發(fā)的成本合約管理
及實戰(zhàn)案例培訓課程大綱：
　【課程分析】
???
如何在土地一級開發(fā)中做好成本合約的層層管控、步步把關？如何通過科學操作一級開
發(fā)成功獲取土地？如何規(guī)避土地一級開發(fā)可能遇到的風險，做好成本合約的風險防范應
急預案？如何科學操作實現(xiàn)一二級聯(lián)動，以最小的代價獲取目標地塊，將開發(fā)利益最大
化？一二級聯(lián)動的實現(xiàn)有哪些操作技巧？有哪些風險？如何規(guī)避？這一系列問題無疑是
擺在一級開發(fā)商面前的一道道壁障。

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本課程就是針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級開發(fā)、土地一二級聯(lián)動獲取土地中遇到的成
本合約方面的困惑，采取步步為營，各個擊破的方法，為房地產(chǎn)企業(yè)深刻剖析，并用大
量成功的土地一級開發(fā)、土地一二級聯(lián)動開發(fā)的真實案例，全面展現(xiàn)土地一級開發(fā)、土
地一二級聯(lián)動的成本合約的實戰(zhàn)操作經(jīng)驗和教訓，與此同時，還為房地產(chǎn)企業(yè)奉上切實
可行的成本合約管理的風險應急預案，使房地產(chǎn)企業(yè)真正做到投資利益最大化，開發(fā)過
程的風險最小化。

【課程收益】
1、了解土地一級開發(fā)的基本流程
2、掌握成功實現(xiàn)土地一級開發(fā)的方法
3、了解土地一級開發(fā)過程中會遇到的問題
4、掌握應對土地一級開發(fā)各種成本合約及政策風險的關鍵管控點
5、知道如何制定完備的土地一級開發(fā)成本管控的流程文件
6、知道如何制定土地一級開發(fā)的合約應急預案
7、了解一二級聯(lián)動操作模式中的成本合約關鍵控制點
8、掌握成功實現(xiàn)一二級聯(lián)動中的成本控制技巧
?【培訓對象】
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房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理人員、成本合約管理部經(jīng)理、項目前期拓展部和法務人員等?
【課程綱要】
一、土地一級開發(fā)實操、風險分析及應急預案

（一）土地一級開發(fā)的含義及內(nèi)容
（二）土地一級開發(fā)的主體
（三）土地一級開發(fā)的五種模式及其比較分析
（四）土地性質(zhì)、現(xiàn)狀、規(guī)劃等對土地一級開發(fā)順利進行的影響
（五）土地一級開發(fā)成本構成及負擔分析
（六）土地一級開發(fā)利潤獲取、利潤分配及盈利點分析
（七）土地一級開發(fā)稅費承擔問題
（八）土地一級開發(fā)過程中如何把控工作進度及費用監(jiān)管問題
（九）土地一級開發(fā)各方權利義務關系分析
（十）土地一級開發(fā)的不同階段所需法律文件匯總
???1、前期開發(fā)的法律文件
???2、土地一級開發(fā)的法律文件
???3、土地一級開發(fā)成本類的法律文件
? ?（1）收購土地及拆遷的文件
?? （2）基礎設施投資類文件
?? （3）前期費用文件
?? （4）計入土地一級開發(fā)成本的二級開發(fā)文件
（十一）經(jīng)典案例：全程展示成功實現(xiàn)土地一級開發(fā)、防范風險的幾大關鍵管控點

二、土地開發(fā)一二級聯(lián)動

（一）土地一級開發(fā)和二級開發(fā)有怎樣關系？如何找到二者之間的契合點？
（二）土地開發(fā)一二級聯(lián)動的四種模式選擇及比較分析
（三）一二級聯(lián)動實操中五大關鍵管控點
??? 1、如何策劃前期資金投入保障資金安全
??? 2、如何合理合法避稅
??? 3、如何設定土地一二級聯(lián)動開發(fā)招拍掛時的合法壁壘
??? 4、如何做好項目可行性分析，處理好與拆遷相關事宜
???
5、需要政府授權的法律文件以及每個階段政府需要審批的相關批文、需要政府辦理的所
有相關手續(xù)的辦理程序全程展現(xiàn)
（四）經(jīng)典案例展示開發(fā)商成功實現(xiàn)一、二級聯(lián)動的幾大秘籍 　

三、土地一、二級聯(lián)動整體方案策劃

1. 土地一、二級聯(lián)動開發(fā)認知
(1) 一、二級土地聯(lián)動項目的主動與被動選擇　
(2)一、二級土地開發(fā)中土地價值的有效挖掘
(3)一、二級土地的經(jīng)濟技術可行性研判 (結合江蘇xx項目案例)
2. 全國各地對于一級土地開發(fā)執(zhí)行深度的對比表

四、土地一、二級聯(lián)動實施流程及關鍵節(jié)點

1.一、二級土地整理常規(guī)流程圖解析
2.一、二級土地項目開發(fā)重點管理
3.一、二級土地開發(fā)運營管理　
4.土地一、二級開發(fā)核心內(nèi)容
(1)土地總體規(guī)劃(土地指標獲取，土地整理及征用等)、城市規(guī)劃(總體規(guī)劃、控制性詳
細規(guī)劃等)
(2)道路、公共空間、公共節(jié)點景觀、水電氣等公共配套、房屋拆遷及安置、附屬工程等
(派出所、學校、體育館、安置房、公租房等)
(3)產(chǎn)品定位、設計前置化、工程管理三大目標、銷售策略與技巧、物業(yè)運營等二級開發(fā)
重點板塊
案例：XXXX案例比較分析
(4)一級轉二級的關鍵點(核定掛牌價、設置門檻條件、補充協(xié)議的簽訂、利用瑕疵問題
延緩進度)

五、土地一、二級聯(lián)動項目經(jīng)濟測算

1.出售型物業(yè)土地獲取前的靜態(tài)測算
案例：LH項目拿地前測靜態(tài)測算表
2.出售型房地產(chǎn)項目動態(tài)測算表分解
案例：XX項目測算表詳解
3.長期持有型物業(yè)的經(jīng)濟測算模型
案例：xxx花園城持有型物業(yè)測算表

六、土地一、二級聯(lián)動項目運作風險

1.風險問題(結合案例)
(1)交易方風險
(2)國家及當?shù)胤?、法?guī)變動風險
(3)人脈風險(政府換屆等)
(4)融資風險(地方政府債務問題)
2. 風險控制策略及手段
(1)合理分配資金，滾動開發(fā)
(2)品牌開發(fā)企業(yè)的一二級聯(lián)動
(3)人脈平臺的建立、維護與監(jiān)控
(4)政策空白點的機會把握

七、土地一、二級聯(lián)動項目成本節(jié)約

1. 土地增值稅的合理計算與減免策略

2. 二級開發(fā)中的各種稅費的減免策略
3. 土地價款支付的談判和執(zhí)行
4. 繳稅的應用技巧

八、土地一、二級聯(lián)動項目經(jīng)典成功案例

若干案例分享：XXX新城項目土地一二級聯(lián)動開發(fā)

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