房地產(chǎn)及建筑業(yè)“營改增”應對及稅務風險控制解析

房地產(chǎn)及建筑業(yè)“營改增”應對及稅務風險控制解析

2016年1月22日，國務院召開營改增、加快財稅體制改革座談會，李克強總理在座談會上強調(diào)：以營改增作為加快財稅體制改革重頭戲，今年要全面推開，全面推開營改增、加快財稅體制改革必須周全考慮、精心設計。李克強總理強調(diào)：以營改增作為加快財稅體制改革重頭戲。營改增已箭在弦上，2016勢在必發(fā)。如果說2015年建筑業(yè)焦點是“資質(zhì)換證”，那營改增必將是貫穿2016全年的焦點。營改增給建筑業(yè)帶來的影響更加猛烈、更加深遠。　
令人忐忑的建安、房地產(chǎn)企業(yè)的營改增新政將在2016年實施，營改增本質(zhì)上是有利于降低企業(yè)稅收成本，增強企業(yè)發(fā)展能力。但是，企業(yè)如果沒有積極做好準備，將不僅無法降低稅收成本，還有可能會增加稅負和加大稅務風險。建安房地產(chǎn)企業(yè)集團領航人及財稅高管應該在戰(zhàn)略角度高瞻遠矚提前部署企業(yè)應對營改增策略，在全行業(yè)內(nèi)憂外患期間能“駕橫海之大航，領集團于無憂”。
為了讓更多的建安房地產(chǎn)企業(yè)深入了解最新“營改增”稅收政策，解析其對建筑施工、房地產(chǎn)企業(yè)的影響，幫助各建安房地產(chǎn)企業(yè)財稅總監(jiān)、經(jīng)理理解其重點、難點，全面掌握增值稅下稅企間財稅爭議及解決途徑，化解稅務稽查風險，全面有效降低企業(yè)稅務風險，繼而能確保各相關部門理解營改增策略，準確執(zhí)行“運用之妙存乎一心”的營改增轉(zhuǎn)型方案與籌劃。

【邀請對象】
房地產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總會計師、首席財務官、財務副總裁、財務總監(jiān)、財務經(jīng)理、稅務總監(jiān)、稅務經(jīng)理、經(jīng)營、預算、審計及合同等部門人員。

【培訓內(nèi)容】
第一部分：房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增政策走向及應對策略
一、增值稅與營業(yè)稅的主要差異（把握問題的基礎）
1、增值稅的稅負形成機制與營業(yè)稅稅負形成機制差異解析
2、營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅（價格=生產(chǎn)成本+流通費用+利潤+稅金）
3、增值稅是價外稅，是可以抵扣的收入稅,重復征稅程度緩解
4、增值稅PK營業(yè)稅的差額計稅
5、稅率和稅負差異（增值稅稅率結(jié)構(gòu)復雜：17%、13%、11%、6%、0、3%）
6、納稅地點（勞務發(fā)生地與機構(gòu)所在地）差異
7、納稅時間不同
8、稅源歸屬（國地稅）的差異

二、思考：建筑業(yè)核算的范圍是什么
1、建筑業(yè)增值稅稅率及營改增涉及的稅率和征收率
2、存量資產(chǎn)的進項稅額能否進行抵扣
3、“營改增”對掛靠、資質(zhì)共享等經(jīng)營模式的影響
4、“營改增”下建筑施工企業(yè)的經(jīng)營模式的改造與重塑

三、營改增對建筑業(yè)的主要影響及對策解析
1、對可抵扣金額的影響（直接費、間接費）
2、對項目增值率的影響
3、對招投標的影響解析
4、對供應商選擇的影響解析
5、對期初庫存材料和機械設備等資產(chǎn)的影響
6、對企業(yè)經(jīng)營成果的影響（收入、成本、利潤、現(xiàn)金流和資產(chǎn)）
7、“營改增”對建造合同有何影響
8、對企業(yè)管理的影響（掛靠經(jīng)營、項目核算制）
9、“營改增”對建筑企業(yè)招投標有何影響

四、思考：建筑企業(yè)營改增的主要應對策略和方法
1、如何做好“營改增”前的組織準備
2、必須申請認定一般納稅人的涉稅風險
3、“營改增”對企業(yè)內(nèi)部控制的影響
4、“營改增”對建筑企業(yè)招投標的準備

五、思考：建筑企業(yè)營改增過渡階段賬務如何調(diào)整
1、營改增后，建筑施工企業(yè)收入與銷項稅額的計算
2、營改增后，建筑施工企業(yè)進項稅額的計算抵扣
3、營改增后的稅收會計核算增值稅的會計
4、營改增后，增值稅票證管理風險規(guī)避

六、房地產(chǎn)營改增主要政策條款的解析（處理問題的關鍵）
1、計稅方法：一般計稅法與簡易計稅法解析
2、納稅人的確定標準（生產(chǎn)地、銷售地、目的地）
3、一般納稅人與小規(guī)模納稅人的認定
4、匯總納稅與合并申報
5、增值稅抵扣方法（抵扣制度、范圍、方法、留抵）
6、銷項稅額、進項稅額和應納稅額的計算注意事項
7、征收管理
8、重點過渡政策解析

七、營改增對房地產(chǎn)的主要影響解析
1、土地一級開發(fā)不同投資回收方式的調(diào)整（固定回報、比例分成、財政返還）營改增后的重大調(diào)整
2、居住用和商用地產(chǎn)營改增后的主要稅負區(qū)別（案例解析）：住宅、廠房、倉儲、商鋪、酒店（公寓）、養(yǎng)老設施等
3、對合作開發(fā)的影響解析
4、對銷售的影響解析
（1）不同銷售方式稅負差異顯著
（2）自營銷售、代理（境內(nèi)外）銷售、帶租約銷售、出租、經(jīng)營權(quán)的整體轉(zhuǎn)讓、托管、證券化、眾籌
5、持有物業(yè)出租、轉(zhuǎn)租的稅負差異解析
6、對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的影響（房地產(chǎn)信托投資基金）
7、融資渠道與方式的選擇

八、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增后材料采購還要不要貨比三家？

九、既然營改增，什么票可以抵扣進項稅額呢？
1、猜想1：成本都能取得進項稅額發(fā)票？
2、猜想2：商品混凝土等材料增加稅負
3、猜想3：建筑勞務費增加稅負
4、猜想4：轉(zhuǎn)包或分包給個人取得發(fā)票能否扣除
5、猜想5：材料都可以抵扣17%？
6、猜想6：發(fā)票的收集和認證容易嗎？
7、猜想7：“甲供材料”誰來采購?
8、思考：企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營業(yè)務費、工作服、勞保用品進項發(fā)票可否抵扣
9、思考：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)是否要設立庫存，設立材料收發(fā)臺賬？
10、賬面固定資產(chǎn)所含增值稅如何處理？
11、代開發(fā)票抵扣多少？

十、營改增后注意防范發(fā)票風險
1、要提高防范意識，從思想上重視虛開發(fā)票問題
2、要擇優(yōu)選取購貨對象
3、對供貨單位應當做必要的考察
4、要盡量通過銀行賬戶支付貨款
5、要求開票方提供有關資料，落實內(nèi)容的一致性和合法性
6、對有疑點的發(fā)票，要及時向稅務機關求助、查證

十一、思考：房地產(chǎn)有哪些專屬進項稅額？

十二、思考：營改增后不得抵扣進項稅額的有哪些情形？

第二部分：房地產(chǎn)營改增的主要應對策略與稅收籌劃
1、項目是采用母子公司體制還是采用總分公司？
2、投資架構(gòu)--關聯(lián)交易的調(diào)整設計（建安、綠化、建材、銷售、代理等關聯(lián)業(yè)務的處理）
3、供應商和招投標管理的調(diào)整
4、如何處理小規(guī)模納稅人的報價
5、房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司與資產(chǎn)經(jīng)營管理公司的結(jié)構(gòu)設計
6、產(chǎn)品的營銷策略對營改增的響應
7、項目公司注銷策略的調(diào)整（有留抵稅額的項目公司，不能正常注銷怎么辦？）

第三部分：最新房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)所得稅匯算清繳報表填報應用
1、取消進戶執(zhí)法，是稅務管理防松了嗎？大數(shù)據(jù)環(huán)境下我們要提供哪些信息？
2、納稅申報表基礎信息會“泄露”什么秘密
3、年度納稅申報表填報有無先后順序？沒有相關業(yè)務是否可以不填報？
4、收入、成本、費用明細表的填報注意哪些事項？確認收入稅收與會計存在哪些差異？期間費用會“泄露”哪些信息？
5、納稅調(diào)整項目明細表的填報注意哪些事項？視同銷售如何填報？房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品如何填報？政府補貼收入如何填報？
6、跨期費用如何解決？軍隊票據(jù)能否扣除？
7、彌補以前年度虧損納稅如何填報？稅務機關查增的應納稅所得額可否彌補以前年度虧損？

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