《房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計與內(nèi)部控制實戰(zhàn)案例講座》

**章   房地產(chǎn)內(nèi)控與內(nèi)審體系概述

1.1. 房地產(chǎn)內(nèi)控與內(nèi)審的地位和作用    

【案例】格林柯爾 冷得夠徹底

1.2.中國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控與內(nèi)審的現(xiàn)狀和存在的問題剖析

1.3. 中國上市公司內(nèi)控現(xiàn)狀調(diào)查

第二章   房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系的建立與維護(hù)

2.1. 強(qiáng)化內(nèi)部控制背景

案例：安然事件

案例：中航油的失敗

案例：巴林銀行的破產(chǎn)

     2.1.1 上市公司管理陷阱帶給監(jiān)管機(jī)構(gòu)的啟示

2.1.2 新監(jiān)管法的規(guī)定以及意義

2.1.3 國內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對上市公司內(nèi)部控制的要求

我國監(jiān)管機(jī)構(gòu)對上市公司內(nèi)部控制的新要求

《深圳證券交易所上市公司內(nèi)部控制指引》解讀

財政部《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》介紹

2.2. 內(nèi)部控制的理論框架與目標(biāo)

2.2.1 內(nèi)部控制的定義

2.2.2 內(nèi)部控制的三個目標(biāo)

2.2.3 什么是COSO以及COSO報告框架

2.2.4建立內(nèi)部控制系統(tǒng)的基本原則

（1）內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)涵蓋單位內(nèi)部的各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、各個部門和各個崗位

（2）內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)落實到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋等各個環(huán)節(jié)

（3）內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)法律法規(guī)和本單位的實際情況

（4）內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)確保不同機(jī)構(gòu)和崗位之間權(quán)責(zé)分明、相互制約、相互監(jiān)督

（5）內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)保證合理的控制成本達(dá)到佳的控制效果

2.3.萬科內(nèi)部控制體系的建設(shè)及維護(hù)

【萬科內(nèi)控案例分析】

  2.3.1萬科建立內(nèi)控體系的目標(biāo)

萬科公司層面的控制

2.4.萬科內(nèi)控自評體系的具體內(nèi)容

2.4.1常規(guī)內(nèi)審內(nèi)控流程與關(guān)鍵控制點

2.4.2房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)審內(nèi)控流程

（1）工程款支付流程

（2）財務(wù)預(yù)算管理流程

（3）項目銷售工作流程

（4）材料設(shè)備采購工作流程

2.4.3房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)審內(nèi)控流程關(guān)鍵控制點            

2.4.4抽樣測試表

2.4.5缺陷匯總表

2.4.6缺陷的整改

2.4.7內(nèi)控報告

（樣式）

2.5.自評體系的實施

2.5.1自評體系實施的人力基礎(chǔ)

2.5.2自評體系實施的考核指標(biāo)

（1）償債能力指標(biāo)：

①營運(yùn)資本

②流動比率

③速動比率

④資產(chǎn)負(fù)債率

⑤股權(quán)比率

⑥權(quán)益乘數(shù)

⑦產(chǎn)權(quán)比率

⑧有形資產(chǎn)債務(wù)比率的有形凈值債務(wù)比率 

⑨利息保障倍數(shù)

⑩非流動負(fù)債與營運(yùn)資本比率

（2）營運(yùn)能力指標(biāo)：

①流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

②應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

③存貨周轉(zhuǎn)率

④固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

⑤總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

（3）獲利能力分析：

①銷售毛利率

②銷售凈利率

③成本利潤率

④總資產(chǎn)收益率

⑤凈資產(chǎn)收益率

⑥長期資本報酬率

（4）發(fā)展能力分析：

①銷售增長率

②總資產(chǎn)增長率

③年銷售收入平均增長率

④凈利潤增長率

⑤三年凈利潤平均增長率

⑥固定資產(chǎn)成新率

⑦資本積累率

⑧三年資本平均增長率

⑨股利增長率

⑩三年股利平均增長率

（5） 市場價值（上市公司獲利能力）分析：

①普通股每股收益

②每股凈資產(chǎn)

③市盈率

④股利支付率

自評計劃完成率

缺陷率

整改完成率

2.6.萬科內(nèi)控建設(shè)的重要意義

2.6.1項目實現(xiàn)目標(biāo)與價值主張的統(tǒng)一

2.6.2基業(yè)常青的基石

2.6.3奠定風(fēng)險管理的基礎(chǔ)

2.7資金活動控制                               

2.7.1案例：

2.7.2籌資活動控制

  （1）籌資活動的業(yè)務(wù)流程

（2）籌資活動的主要風(fēng)險及其控制措施

（3）籌資業(yè)務(wù)的會計控制

 2.7.3投資活動的控制

 (1)投資活動業(yè)務(wù)流程（固定資產(chǎn)投資、工程款支付） 

(2)投資活動的主要風(fēng)險點及其控制措施

(3)投資業(yè)務(wù)的會計控制。

2.7.4資金運(yùn)營活動的控制                                   

（1.）資金運(yùn)營活動業(yè)務(wù)流程

（2）資金運(yùn)營的關(guān)鍵控制點及其控制措施

 2.7.5概括與強(qiáng)調(diào)

（1）資金管理內(nèi)部控制自測

（2）貸款管理內(nèi)部控制   

 （3）現(xiàn)金管理內(nèi)部控制

（4）票據(jù)管理內(nèi)部控制 

(5) 電子銀行支付的內(nèi)部控制             

第三章   房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審體系的建立與維護(hù) 

3.1.內(nèi)部審計的定義以及目標(biāo)

3.2.萬科內(nèi)審部的組織架構(gòu)

3.3.內(nèi)部審計計劃的制定

3.3.1 風(fēng)險評估模型

3.3.2 各專業(yè)部門的訪談

3.3.3 審計計劃的編制

3.3.4檢查記錄或文件

3.3.5監(jiān)盤

3.3.6觀察

3.4.內(nèi)部審計的工作流程

3.4.1 前期準(zhǔn)備

3.4.2 現(xiàn)場審計

3.4.3 審計報告

3.4.4離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計報告

（1）離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計報告的內(nèi)容

    案例：某公司經(jīng)營和預(yù)算環(huán)節(jié)內(nèi)部控制自我評估報告 （摘要）

（2）離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計報告格式

（3）離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計報告的寫作

  【案例】關(guān)于裝修工程管理建議   

【案列】某公司總經(jīng)理離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計報告（簡化）         

3.4.5 后續(xù)事項

3.5.內(nèi)部審計的方案

3.5.1 銷售專項審計

3.5.2 成本信息專項審計

   （1 審計開發(fā)產(chǎn)品成本核算是否規(guī)范

（2）審計成本費用的歸集和分配是否合理

（3）審計土地開發(fā)成本的核算是否規(guī)范

(4)  審計期間費用核算的規(guī)范性

   （5）審計成本報表等相關(guān)信息

3.5.3 采購專項審計

(1) 物資采購的內(nèi)容

（2）物資采購前審計

（3）物資采購過程審計

（4）物資采購后續(xù)審計

3.5.4 財務(wù)基礎(chǔ)工作審計

(1) 會計政策的規(guī)范性、完整性

（2）財務(wù)管理制度的實施情況

（3）內(nèi)控制度的實施情況

（4）財務(wù)部門職責(zé)的履行情況

（5）財務(wù)不相容崗位的劃分情況

3.5.5 總經(jīng)理離職、離任審計

3.5.6 新公司內(nèi)控審計

（1）內(nèi)部控制審計的內(nèi)容

（2）內(nèi)部控制審計的方法

3.6.內(nèi)部審計的方法和技巧

3.6.1 訪談的技巧

（1）獲取信息的方法技巧 

（2）分散注意力的方法技巧

（3）促使被調(diào)查人形成一定觀念的方法技巧

（4）影響思想情緒

3.6.2 觀察的訣竅

3.6.3分析性復(fù)核

（1）分析性復(fù)核所要分析的信息類型 

  ①財務(wù)信息與非財務(wù)信息

  ②貨幣量信息、實物量信息及其他信息

 ③電子數(shù)據(jù)信息與非電子數(shù)據(jù)信息

 ④絕對信息與相對信息

（2）分析性復(fù)核的步驟 

  ①確定需要運(yùn)用分析性復(fù)核的交易或事項

  ②估計期望

  ③確定可接受的差異額       

  ④執(zhí)行計算及比較，確認(rèn)重大差異   

  ⑤調(diào)查重大差異

  ⑥得出認(rèn)定結(jié)論

3.7內(nèi)部審計底稿的編制

3.7.1審計工作底稿的分類

(1)按性質(zhì)和作用分類： 

(2按編制主體分類

3.7.2審計工作底稿件的要求

(1)編制審計工作底稿的總體要求

 (2)編制審計工作底稿的基本要求

(3)獲取審計工作底稿的基本要求

(4)審計工作底稿的勾稽關(guān)系

3.7.3審計工作底稿的基本內(nèi)容

3.7.4審計工作底稿的復(fù)核

3.7.5審計工作底稿的要素規(guī)定

3.7.6審計要素的編制方法

案例：審計要素編制技巧　  

3.8.內(nèi)部審計的案例分享

   【案例1】

   【案例2】

【案例3】

【審計實例1】  審計情況說明                   

【審計實例2】   資金管理內(nèi)部控制調(diào)查測試

1.資金管理調(diào)查問卷：

2.對融資內(nèi)控審計程序

3.對現(xiàn)金收付內(nèi)控審計程序

4.對投資內(nèi)控審計程序

5.對電子銀行收付內(nèi)控審計程序

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