《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與經(jīng)營管理營運(yùn)》（1天）

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與經(jīng)營管理營運(yùn)-提綱（1天）

一、招商工作的四大管理階段

第一階段的3項(xiàng)主要工作內(nèi)容（招商前對(duì)項(xiàng)目的理解階段）

第二階段的8項(xiàng)主要工作內(nèi)容（招商的組織準(zhǔn)備階段）

第三階段的3項(xiàng)主要工作內(nèi)容（項(xiàng)目的招商執(zhí)行階段）

第四階段的2項(xiàng)主要工作內(nèi)容（商家進(jìn)場(chǎng)裝修階段）

第一階段：項(xiàng)目理解階段

第一：對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)市調(diào)與定位的理解

1、學(xué)會(huì)判斷項(xiàng)目的價(jià)值

2、判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的工具

3、會(huì)判斷商業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)

項(xiàng)目定位“三部曲“

第一步：確定項(xiàng)目的商圈性質(zhì)

第二步：確定項(xiàng)目的商業(yè)類別

第三步：確定商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營功能

項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷案例一：唐山茂華綜合體項(xiàng)目

項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷案例二：保定城區(qū)北部商業(yè)項(xiàng)目

項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷案例三：烏市開發(fā)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目

4、要對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營樓層做功能分區(qū)

第二、對(duì)項(xiàng)目建筑指標(biāo)的解讀（限制條件與局限性）

5、要了解建筑物業(yè)對(duì)招商的限制性

案例…….

第三：對(duì)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與（修改與調(diào)整）

6、做好招商需要了解的建筑物業(yè)數(shù)據(jù)

7、對(duì)一品·九點(diǎn)陽光的建筑物業(yè)修改建議

8、招商的商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種類別

9、招商的業(yè)態(tài)業(yè)種類別品牌

第二階段：招商的組織準(zhǔn)備階段

第一：項(xiàng)目招商經(jīng)營管理前的組織準(zhǔn)備

1、建立招商組織

2、招聘與培訓(xùn)招商人員

3、編制《招商手冊(cè)》

4、制定招商計(jì)劃

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目樓層品牌落位“四部曲”

第一步：對(duì)樓層平面價(jià)值區(qū)域劃分

第二步：對(duì)樓層平面商業(yè)功能布局

第三步：對(duì)商鋪經(jīng)營品牌落位（前提：對(duì)商家入住意愿進(jìn)行觸摸）

第四步：對(duì)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格測(cè)算落位

5、要了解商家的開店計(jì)劃與選址要求

第三階段：項(xiàng)目的招商執(zhí)行階段

第一項(xiàng)工作：準(zhǔn)備招商洽談工作的內(nèi)容

第二項(xiàng)工作：確定招商的方式

第三項(xiàng)工作：招商計(jì)劃實(shí)施期

第四階段：商家進(jìn)場(chǎng)裝修階段

第一項(xiàng)工作：經(jīng)營商戶進(jìn)場(chǎng)裝修的審核

1、制定經(jīng)營商家入駐流程

2、制定經(jīng)營商家進(jìn)場(chǎng)操作規(guī)則

3、制定招商租賃有關(guān)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)

4、按合同收取已簽約商戶的應(yīng)繳款項(xiàng)

5、完成已簽約商戶的進(jìn)入的審核（裝修準(zhǔn)備）

第二項(xiàng)工作：經(jīng)營商戶進(jìn)場(chǎng)裝修的實(shí)施

1、到物業(yè)部領(lǐng)取《業(yè)主手冊(cè)》，詳細(xì)了解進(jìn)場(chǎng)有關(guān)規(guī)定

2、到物業(yè)部簽訂

3、備齊相關(guān)證件

4、辦理入駐裝修申請(qǐng)審批手續(xù)

5、審核通過，交付裝修押金

6、進(jìn)場(chǎng)裝修

7、介入公共部分的內(nèi)裝

8、介入外裝飾工程

9、多種經(jīng)營點(diǎn)位規(guī)劃及招商

10、掉鋪補(bǔ)招及優(yōu)化調(diào)整

11、裝修竣工驗(yàn)收退還裝修押金

12、擇日開業(yè)經(jīng)營

第二、招商管理工作的實(shí)施步驟

步驟一、招商工作的前期調(diào)研準(zhǔn)備階段中的重點(diǎn)工作

1、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研析（招商時(shí)機(jī)、競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展生存性研析）

2、對(duì)品牌連鎖經(jīng)營商家的開店計(jì)劃的了解

3、做主力店及次主力店招商的可行性研究

步驟二、招商方案的設(shè)計(jì)策劃階段中的重點(diǎn)工作

1、確定項(xiàng)目的招商模式、優(yōu)惠政策、重點(diǎn)引進(jìn)的品牌

2、招商的營銷賣點(diǎn)提煉準(zhǔn)確（注意招商控制方案落地性）

3、制定項(xiàng)目招商的營銷策略（要有針對(duì)性、可控性）

4、招商資金預(yù)算與組織工作要落實(shí)

步驟三、招商實(shí)施籌備階段

1、籌建招商處，《招商手冊(cè)》要表現(xiàn)商家關(guān)注點(diǎn)

2、對(duì)招商制度及工作流程要有檢查監(jiān)督

3、招商說明會(huì)/招商活動(dòng)的籌備，達(dá)到造勢(shì)目的

4、重視主力品牌商家的引入，項(xiàng)目要有經(jīng)營主題

步驟四、招商實(shí)施階段

1、招商人員落實(shí)到位，要有招商“熟手”參與

2、利用事件營銷的影響力推動(dòng)招商預(yù)熱期與強(qiáng)勢(shì)招商期執(zhí)行

3、招商期內(nèi)同時(shí)完成廣告位的招租

步驟五、進(jìn)場(chǎng)裝修階段

1、審核監(jiān)督商家的裝修方案，維護(hù)項(xiàng)目的品質(zhì)形象

2、協(xié)助商家辦理營業(yè)證照，保證合法經(jīng)營

3、組織消防培訓(xùn)及聯(lián)合消防演練，安全開業(yè)經(jīng)營

4、公裝要有品位，景觀設(shè)計(jì)不可少

5、開業(yè)前完成外墻廣告策劃，讓品牌商家為項(xiàng)目開業(yè)增亮

第三、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營各階段的關(guān)注要點(diǎn)

（一）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)注要點(diǎn)

方案設(shè)計(jì)階段：

1、總體及各業(yè)態(tài)規(guī)模體量

2、總體建筑結(jié)構(gòu)關(guān)系

3、各主力店位置的規(guī)劃布局

4、外部交通動(dòng)線組織

擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：

1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

2、垂直及水平交通動(dòng)線設(shè)計(jì)

3、配套設(shè)施設(shè)計(jì)

4、主力店與一般店的銜接

施工圖設(shè)計(jì)階段：

1、商鋪的分隔

2、垂直管線的布局

3、材質(zhì)及工藝（內(nèi)裝材質(zhì)）

4、內(nèi)裝設(shè)計(jì)階段（小品設(shè)計(jì)）

5、內(nèi)部廣告位設(shè)計(jì)及工藝

外立面設(shè)計(jì)階段：

1、外立面材質(zhì)的使用

2、外立面廣告位的設(shè)計(jì)

3、LED的位置確定

4、外部景觀設(shè)計(jì)

（二）招商啟動(dòng)階段的關(guān)注要點(diǎn)

1、招商宣傳主題的確立

2、《招商手冊(cè)》制作

3、招商傳播的媒體選擇

4、招商費(fèi)用的預(yù)算

（三）工程施工建設(shè)階段的關(guān)注要點(diǎn)

1、餐飲店的上下水、煤氣點(diǎn)位、油煙分離器、衛(wèi)生間配置

2、打樓板、隔斷墻砌筑

3、毛胚、精裝商鋪確定

4、外立面廣告位確定

（四）招商實(shí)施階段的關(guān)注要點(diǎn)

1、地點(diǎn)選擇

2、會(huì)議主題確立

3、會(huì)場(chǎng)布置

4、會(huì)議流程

5、接待方案/傳播計(jì)劃

6、嘉賓及商戶的邀請(qǐng)

7、印刷品、禮品的準(zhǔn)備

8、安保及應(yīng)急方案

（五）商家進(jìn)場(chǎng)裝修階段的關(guān)注要點(diǎn)

1、商戶征照齊全的審核

2、功能分區(qū)、品牌落位的核對(duì)審核

3、裝修方案（含店招設(shè)計(jì)）的審批

4、主力店、毛胚商戶、精裝商戶進(jìn)場(chǎng)裝修

5、商戶進(jìn)場(chǎng)的安全教育與演練

陳倍麟老師的其它課程