美國(guó)的住宅金融機(jī)制是在政府干預(yù)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)下發(fā)展成熟起來(lái)的，其成功的運(yùn)作模式在弱化和規(guī)避住房金融風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮了重要作用。因此，借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，啟動(dòng)我國(guó)的住房消費(fèi)有著重要意義。
一、美國(guó)的住房金融機(jī)制的構(gòu)成
20世紀(jì)60年代以來(lái)，美國(guó)居民的住房自有率大幅提高，跟它高度發(fā)達(dá)的住房抵押貸款機(jī)制是密切相關(guān)的。住房抵押貸款是購(gòu)房人以所購(gòu)住房為抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款來(lái)支付該住房的購(gòu)房款的一種住房金融類型，主要包括三個(gè)主體：放款人、購(gòu)買人以及從事抵押貸款交易的機(jī)構(gòu)。在這種機(jī)制下，相應(yīng)地形成了美國(guó)住宅金融的一級(jí)市嘗二級(jí)市場(chǎng)和住房抵押保險(xiǎn)市常自1965年美國(guó)家庭住房自有率就達(dá)到63．0％，至2001年達(dá)到67．8％ (資料來(lái)源：美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)。
1．豐富的資金來(lái)源(一級(jí)市場(chǎng))
一級(jí)市場(chǎng)是直接發(fā)放貸款的市場(chǎng)，由集蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、人壽保險(xiǎn)公司、抵押銀行等構(gòu)成。
表1 未清償?shù)盅嘿J款來(lái)源(1960～1981年) 單位：億美元
　 儲(chǔ)蓄 互助 商業(yè) 人壽 政府 　 　
年份 貸款 儲(chǔ)蓄 　 保險(xiǎn) 支持 其他 總計(jì)
　 協(xié)會(huì) 銀行 銀行 公司 機(jī)構(gòu) 　 　
1960 55.4 20.6 19.2 24.9 7.1 14.7 141.9
1965 94.2 33.8 30.4 29.6 6.6 25.9 220.5
1970 124.5 42.1 42.3 26.8 24.7 37 297.4
1975 223.9 50 77 17.6 66 47.6 482.1
1978 356.1 63.3 129.2 14.4 119.6 70.9 753.5
1981 433.1 68.2 170 17.2 209.7 140.3 1038.5
資料來(lái)源：美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)大多是地方所有的私營(yíng)機(jī)構(gòu)，吸收個(gè)人存款，然后發(fā)放長(zhǎng)期貸款，主要用于房屋建造、購(gòu)買、修繕。商業(yè)銀行除了直接向消費(fèi)者發(fā)放住房信貸外，還向有關(guān)的經(jīng)銷商購(gòu)買抵押貸款票據(jù)。人壽保險(xiǎn)公司中向房地產(chǎn)公司提供貸款，把它作為一種投資形式，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)條件的變化，而更好地調(diào)節(jié)所持有的有價(jià)證券的價(jià)值。政府支持機(jī)構(gòu)的貸款主要滿足消費(fèi)信貸短缺的農(nóng)村和小城市的退伍軍人的要求。抵押銀行通過(guò)向商業(yè)銀行借款來(lái)發(fā)放貸款，其借貸的利息差為倉(cāng)儲(chǔ)利潤(rùn)，用來(lái)維持其放貸服務(wù)。
2．完備的二級(jí)市場(chǎng)
二級(jí)市場(chǎng)是出售抵押貸款的市場(chǎng)，主要由抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和從事二級(jí)抵押市場(chǎng)交易的機(jī)構(gòu)組成。二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作使一級(jí)市場(chǎng)有了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源?，F(xiàn)在，全美國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)主要由這三家機(jī)構(gòu)壟斷：政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司。
聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)(FNMA)，它主要是依嚴(yán)格條件購(gòu)買FHA和VA提供的貸款，也擔(dān)負(fù)為傳遞證券按期支付本息提供擔(dān)保的職責(zé)。
政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)(GNMA)：它不購(gòu)買抵押貸款，而是發(fā)行以抵押貸款為擔(dān)保的長(zhǎng)期證券，提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)主要是FHA和VA。
聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMA)，它主要從儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)、儲(chǔ)蓄銀行、抵押銀行等購(gòu)買抵押貸款，然后將貸款通過(guò)抵押參與證的辦法再次轉(zhuǎn)讓出售，聯(lián)邦住宅貸款抵押公司負(fù)責(zé)及時(shí)向投資者轉(zhuǎn)付收到的抵押貸款的利息和本金。
3．健全的保險(xiǎn)市場(chǎng)
保險(xiǎn)市場(chǎng)為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)提供安全保證。在一級(jí)市場(chǎng)上，當(dāng)貸款數(shù)額占所購(gòu)房?jī)r(jià)的80％以上時(shí)，金融機(jī)構(gòu)就必定要求借款人投保。保險(xiǎn)不僅轉(zhuǎn)移了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，也有利于抵押證券在二市場(chǎng)上的發(fā)行。
在一級(jí)市場(chǎng)上，聯(lián)邦住房管理局(FHA)、退伍軍人管理局(VA)等這樣的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，它們?yōu)樽》康盅嘿J款提供保證保險(xiǎn)。FHA的保險(xiǎn)對(duì)象主要是購(gòu)房債務(wù)支出占家庭收入29％～41％的中低收入居民的住房貸款。FHA為抵押貸款提供100％的擔(dān)保，但其擔(dān)保對(duì)象必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審核。VA只對(duì)住房抵押貸款的部分實(shí)行擔(dān)保，擔(dān)保的比率視抵押貸款金額的大小而定。
在二級(jí)市場(chǎng)上，政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)(GNMA)、聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)(FNMA)、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司 (FHLMC)等提供擔(dān)保，目的是加強(qiáng)FHA、VA保險(xiǎn)的抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)。
此外，還有一些私營(yíng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，成為保險(xiǎn)市場(chǎng)的有力補(bǔ)充。私營(yíng)保險(xiǎn)不只是局限于中低收入者，可以是任何具有支付能力的購(gòu)房者。其理賠方式有兩種：一種是向貸款機(jī)構(gòu)支付全部款額，擁有房屋所有權(quán)；另一種是支付貸款額的20％～30％，讓貸款機(jī)構(gòu)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。
表2 1993～1996年美國(guó)新增抵押貸款保險(xiǎn)金額(單位：百萬(wàn)元)
年份 FHA VA 私營(yíng)保險(xiǎn) 私營(yíng)保險(xiǎn)
　 　 　 　 的份額
1993 79131 41581 136767 53.10%
1994 91622 49474 131402 48.20%
1995 45311 23940 109625 61.30%
1996 71617 33358 126972 54.70%
二、美國(guó)住房金融機(jī)制的具體運(yùn)作
圖1

一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作：一級(jí)市場(chǎng)住房抵押貸款的核心是抵押貸款的發(fā)行銀行和購(gòu)房人。在抵押貸款生效前，購(gòu)房人到保險(xiǎn)公司投保，抵押貸款生效后，購(gòu)房人有投保并交保費(fèi)的義務(wù)，保險(xiǎn)的受益人為抵押權(quán)人、購(gòu)房人。其中銀行為第一受益人，發(fā)生投保標(biāo)的事故后，保險(xiǎn)公司有優(yōu)先賠償損失的義務(wù)。銀行首先受償，在賠償超過(guò)債務(wù)后，購(gòu)房人才能受償。
在抵押貸款中，購(gòu)房人以購(gòu)房合同和房屋產(chǎn)權(quán)證換取抵押權(quán)人的貸款，購(gòu)房者得到的是房屋產(chǎn)權(quán)證及抵押貸款的合同承諾(還本付息)，付出的是資金。正常情況下，抵押人按約還本付息，到期取得房產(chǎn)權(quán)，銀行收回本金和利息。
二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作：債券投資者，抵押貸款的發(fā)行銀行以及作為中介的擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，它們同一級(jí)市場(chǎng)的主體抵押貸款的發(fā)行銀行、購(gòu)房者成為一個(gè)完整統(tǒng)一的市常發(fā)行銀行是聯(lián)系一、二級(jí)市場(chǎng)的紐帶。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與資金市場(chǎng)緊密相連，房地產(chǎn)依賴長(zhǎng)期貸款。一級(jí)市場(chǎng)上如果因?yàn)殂y行長(zhǎng)期缺乏信貸資金，就會(huì)造成資金緊縮，資金利率上升，相應(yīng)導(dǎo)致借款成本上升，取得貸款變得困難，房產(chǎn)需求就會(huì)下降。因此，發(fā)行銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)讓渡給抵押貸款的交易機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)上將成千上萬(wàn)的債權(quán)，打包推向金融市場(chǎng)(即抵押貸款證券化)，從金融市場(chǎng)吸收資金投到房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)行銀行。
三、從美國(guó)住房金融機(jī)制得到的啟示
美國(guó)在住房金融體系中樹(shù)立了“市場(chǎng)機(jī)制與政府干預(yù)相結(jié)合”的良好典范，使住房金融體系穩(wěn)步發(fā)展并日趨成熟。目前，我國(guó)的住房抵押貸款以成倍的速度增長(zhǎng)，截至2002年3月，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)大概有6500億左右。但由于我國(guó)住房金融機(jī)制的不成熟，形成住房市場(chǎng)上強(qiáng)大的消費(fèi)需求和有支付能力的需要相對(duì)不足的矛盾，造成我國(guó)住房消費(fèi)發(fā)展緩慢。因此，我們總結(jié)了美國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)，提出一些促進(jìn)我國(guó)住房金融和住房消費(fèi)發(fā)展的建議：
1．政府介入住房金融市場(chǎng)是必要的，但必須符合市場(chǎng)機(jī)制的原則
政府介入有兩種形式：一種是直接干預(yù)，一種是間接干預(yù)。美國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融的干預(yù)則是建立在高度發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體制下的，是間接干預(yù)。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的特征是參與市場(chǎng)交易主體地位的平等。因此，從經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)看，我們對(duì)住房金融的干預(yù)也應(yīng)該是間接調(diào)控為主。政府應(yīng)該通過(guò)完善市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施和體制的建設(shè)來(lái)促進(jìn)住房金融體制改革的深化，并盡可能避免扭曲市場(chǎng)的行為。
2．政府可以成立專門機(jī)構(gòu)為居民貸款提供但保和保險(xiǎn)，促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展
政府成立專門擔(dān)保機(jī)構(gòu)為居民住房貸款提供擔(dān)保和保險(xiǎn)，可以使貸款者遇到拖欠和違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，免受直接經(jīng)濟(jì)損失。我們應(yīng)當(dāng)建立類似FHA和VA這樣的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，專門對(duì)中低收入庭的住房抵押貸款提供但保，使它在二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展中擔(dān)當(dāng)重任，并推動(dòng)住房金融體系的形成和發(fā)展。
二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性強(qiáng)弱與否，直接關(guān)系到住房抵押貸款資金來(lái)源大小以及住房金融的宏觀風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款已經(jīng)積累了一定的規(guī)模，由于這幾年利率處在不斷下調(diào)的過(guò)程中，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，可貸項(xiàng)目偏少，因此住房抵押貸款短存長(zhǎng)貸的不匹配風(fēng)險(xiǎn)目前還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。但是，隨著抵押貸款規(guī)模的不斷增長(zhǎng)，在利率上漲的情況下，這些金融機(jī)構(gòu)將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，提高抵押貸款的流動(dòng)性就成為了化解金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)很重要方面。要解決流動(dòng)性的問(wèn)題，從國(guó)際金融發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，無(wú)非就是抵押貸款證券化。抵押貸款的證券化，要求對(duì)抵押貸款進(jìn)行集合，增強(qiáng)信用等級(jí)，以便在二級(jí)市場(chǎng)上出售。政府機(jī)構(gòu)或者準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)在信用增強(qiáng)的過(guò)程中可以發(fā)揮獨(dú)特的作用，并且還可以通過(guò)設(shè)立證券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，從而擴(kuò)大抵押貸款的證券化。
3．培育多層次、多種類的消費(fèi)信貸主體
我們看到，美國(guó)提供消費(fèi)信貸的主體非常多，包括金融結(jié)構(gòu)(如商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄銀行等)和非金融機(jī)構(gòu)(如保險(xiǎn)公司等)。而我國(guó)提供消費(fèi)信貸的主體則過(guò)于集中，基本限于四大國(guó)有專業(yè)銀行，其他金融機(jī)構(gòu)介入少。以建設(shè)銀行為例，它的個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)只占全行貸款業(yè)務(wù)的1％，更不用說(shuō)涉及這一行業(yè)比較晚的中國(guó)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行。因此，我們應(yīng)該鼓勵(lì)更多的金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)提供消費(fèi)信貸。
我國(guó)住房抵押貸款的發(fā)展給我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)提供了很大的發(fā)展空間。我們認(rèn)為，當(dāng)前除了開(kāi)展財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及信用保證保險(xiǎn)以外，保險(xiǎn)公司可以積極嘗試開(kāi)辦壽險(xiǎn)抵押貸款。在歐洲一些國(guó)家，尤其是荷蘭，普遍將住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費(fèi)用由兩部分組成：本金和利息。其中利息付給銀行，本金則交給保險(xiǎn)公司，貸款到期，保險(xiǎn)公司將本金全部交還銀行。這種做法，對(duì)貸款方來(lái)講，它避免了借款人健康狀況帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，到期由保險(xiǎn)公司交還全部本金；對(duì)借款方來(lái)講，它在轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，給借款人送上了一份人壽保險(xiǎn)；對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，每月收到的本金可能帶來(lái)盈利。
就目前國(guó)內(nèi)的情況來(lái)看，人保、太保、平保等幾家大保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域還屬于起步階段，所以這些保險(xiǎn)公司可以嘗試借鑒荷蘭的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)辦類似業(yè)務(wù)，促進(jìn)住房消費(fèi)發(fā)展。
4．構(gòu)造完善的金融市場(chǎng)環(huán)境，加快住房金融市場(chǎng)的發(fā)展
隨著居民收入的提高，居民住房消費(fèi)由集團(tuán)購(gòu)買逐步向個(gè)人購(gòu)買轉(zhuǎn)移，住房抵押貸款大幅增長(zhǎng)，客觀上存在著銀行減少金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。因此，國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者和居民個(gè)人也越來(lái)越看好中國(guó)的資產(chǎn)證券化市常所以，我們必須加快建立完善的資產(chǎn)信用評(píng)級(jí)制度和住房金融相關(guān)的法律法規(guī)。同時(shí)，大力發(fā)展從事住房金融業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，提供信托、保險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估、投資、法律等方面的服務(wù)。此外，我們還要不斷推進(jìn)資本市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)一步完善社

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