我國的房地產(chǎn)業(yè)是一個新興的行業(yè)，在近20年的發(fā)展中，它對國家經(jīng)濟(jì)，人民生活的改善做出了非常重大的貢獻(xiàn)，有目共睹。但同時暴露出了很多問題并對我們提出了很大的挑戰(zhàn)。

特別進(jìn)入2008年來，隨著全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)并存，房地產(chǎn)方面的拐點(diǎn)論、開發(fā)商資金壓力大、買房成本加大、降價、許多潛在買房者在觀望、部分剛性需求沒有釋放和政策救市等問題和爭議始終不斷等。事實(shí)上，同期以來，全國許多地區(qū)確實(shí)出現(xiàn)了房產(chǎn)交易量大大畏縮和價格不漲或下跌的情況。2009年2月以來許多地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的回暖現(xiàn)象，而各方面的觀點(diǎn)分歧還是存在。

一部分人認(rèn)為所謂的房地產(chǎn)過熱只是局部現(xiàn)象，總體來講中國的房地產(chǎn)并未全面過熱，而且還有長期的上升空間；理由是我國經(jīng)濟(jì)每年以較高增長率發(fā)展、人均GDP和個人收入水平提高、我國城市化建設(shè)迅速發(fā)展、城市人口增長很快、近年來需求和供應(yīng)旺盛、土地成本提升、市場缺乏其它保值和升值的投資產(chǎn)品等。

而另一部分人認(rèn)為，房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)過熱且房價總體偏高, 理由是房地產(chǎn)投資連續(xù)多年高速增長已大大超出一般居民的買房承受力即房價和收入之比太高、房價增速超過收入增速、買房者里投資者和炒作者太多及政府有意控制房價格上漲幅度等。

雖然我國的改革開放從1978年就開始，但房地產(chǎn)市場起步較晚。以一些大城市（我國是個大國，各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況會有不同）為例，即從上世紀(jì)80年代末開始啟動，經(jīng)歷了92－93年的高峰，和96－98年的低峰，從99年開始又一波上漲一直到2008年初，2008年中普遍出現(xiàn)漲幅趨緩和價跌量縮的情況，從房地產(chǎn)市場的規(guī)律和中國房地產(chǎn)市場近20年來的表現(xiàn)，這也證明了中國的房地產(chǎn)市場也體現(xiàn)了有上升和下降的周期性規(guī)律。

再以上海為例，作為全國的特大型城市，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)了以上提及的許多特征。1995年到目前（2009年中），上海住宅房價變化中，我們可以發(fā)現(xiàn)上海房價經(jīng)歷了三次向下的調(diào)整。這些都說明房地產(chǎn)市場也是有周期性的，且很大程度上是受到國家總體經(jīng)濟(jì)（現(xiàn)在也包括全球經(jīng)濟(jì)）的影響。最近的一次向下的調(diào)整是2008年下半年到2009年1月，譬如根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2008年上海新建商品住宅銷售面積是1554萬平方米，同比下降了42%；成交低迷之勢排名全國前列。

既然房地產(chǎn)市場有其周期性，它的發(fā)展是那些影響房地產(chǎn)市場的因素與政府其的措施共同作用的結(jié)果，所以我們就不能將房地產(chǎn)市場從整個國民經(jīng)濟(jì)中分割出來討論?？傮w上可以說需求和供應(yīng)的情況不同，會引起房產(chǎn)價格變動。通過對我國以及海外其它市場房產(chǎn)價格的研究表明，以下一些因素是與我國住宅房產(chǎn)成交量和價格密切相關(guān)的：供求關(guān)系的不平衡、就業(yè)率水平、收入水平、通貨膨脹水平、按揭貸款數(shù)量、利率水平、人民幣匯率、政府政策、人口數(shù)量的變化及人口的分布、建筑成本、建筑設(shè)計(jì)和品質(zhì)質(zhì)量、房產(chǎn)竣工數(shù)量、房產(chǎn)租金、實(shí)際資本回報率和消費(fèi)者的信心等。

從區(qū)域角度分析，全國各地區(qū)房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出明顯的差異。這種區(qū)域差異性主要是由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步的時間不同，加之各地區(qū)城市化進(jìn)程和市場化程度等方面的不同，造成房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展程度、水平、規(guī)模、速度和活躍性等方面的地區(qū)不平衡性。

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