近二十年來, 中國房地產(chǎn)業(yè)雖有很大發(fā)展，但從區(qū)域角度分析，全國各地區(qū)房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出明顯的差異。這種區(qū)域差異性主要是由于各地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)和發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步的時間不同，加之各地區(qū)城市化進程和市場化程度等方面的不同，造成房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展程度、水平、規(guī)模、速度和活躍性等方面的地區(qū)不平衡性。

   我國房地產(chǎn)業(yè)地區(qū)差異很大，正如《2004年中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No. 1中》“中國房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異”一文指出,我國房地產(chǎn)存在地區(qū)的不平衡性。這種差異在一定程度上源于房地產(chǎn)自身的地域性和不可移動性，同時中國經(jīng)濟發(fā)展、開放程度和城市化進程的區(qū)域差異又加深了這種房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域不平衡性。房地產(chǎn)市場形成區(qū)域差異的原因主要體現(xiàn)在以下幾點：

Ø         不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市經(jīng)濟發(fā)展水平存在差異；

Ø         不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市居民消費水平、消費觀念存在差異；

Ø         不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市受政策影響的程度存在差異。

在發(fā)達國家的主要城市中，人口的分布有一個顯而易見的基本趨勢，那就是人口不斷得地向城市的邊緣地區(qū)聚集。中國目前并沒有全面出現(xiàn)這種情況然而，反而是大量農(nóng)村人口來到城市；但是像北京, 上海和其它一些大城市, 由于市中心人口密度太大, 當?shù)卣加幸鈱⑷丝谙蚴兄行耐膺w移, 這樣一來會導致這些地區(qū)地價上升；但是長期來看，常常這些并不是地價增值最多的地區(qū)。房產(chǎn)總是在最高端的市場中升值最多，這是因為那些收入最高的階層總是居住在地段最好，房價最高的地區(qū)。收入最高（即支付能力最強的）的這一階層的收入增長幅度要高于那些在房價稍低的地段購置住房的階層。

此外，由于土地的供給是有限的（雖然土地可以被重新開發(fā)），人口增長的壓力使那些地段較好的土地價格過分增值，從而也波及到了城市邊緣的地區(qū)。因此，土地價格的上升會相應(yīng)地導致房產(chǎn)的升值（同時影響到已建的和新建的住宅）。我國北京、上海、深圳、杭州和南京等大城市, 有限的土地使得建造房產(chǎn)的有限且價格較高，這也迫使這些地區(qū)的居民將收入中的更多部分用于購置房產(chǎn)，再而使房價上升。

房產(chǎn)價格的高低與開發(fā)成本是有一定關(guān)系的, 而開發(fā)成本包括土地成本、建筑安裝工程成本、各類固定收費、期間費用與稅金等幾個方面，而房價與開發(fā)成本的差價即為開發(fā)利潤。我國目前土地成本, 各類固定收費稅金相對高很多。

從區(qū)域來看，北京、上海等特大城市地價明顯高于一般城市地價，長江三角洲平均地價高于珠江三角洲平均地價。上海、杭州和南京等大城市對區(qū)域的城市地價帶動作用明顯。

目前在我國土地市場和房地產(chǎn)市場中還存在一些問題，如局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過快，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房價、地價階段性增長過快，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地伺機倒賣；開發(fā)區(qū)過多過濫，導致工業(yè)用地利用效益不高，競相壓低地價；個別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房價泡沫，造成地價非理性上漲，不僅干擾了地價形成的正常市場環(huán)境，不利于規(guī)范土地市場秩序，而且還影響到房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運行。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)成本在上升，由此讓人看到，就成本而言，房價要降也很難。但房價是由供求關(guān)系決定的，若是成本上升，房價上漲后，購買需求及其購買能力仍是同步上漲的話，那開發(fā)商仍是有利可圖，市場依舊看好；若是購買力無力支撐房價上漲的速度，那么開發(fā)商就很可能被套牢。

擴展閱讀

版權(quán)聲明：