2008年，樓市據(jù)說呈現(xiàn)“拐點”的跡象了。有人認為，這是因為政府不斷加大調(diào)控力度，終于起作用了。對此，我不同意。兩年多來，我一直在說，政府的調(diào)控政策沒有針對中國房價畸高的真實原因，甚至是南轅北轍的。所以，房價在過去兩年里越調(diào)越高。同樣的政策不可能因為力度加大，反而變得正確有效。在政策不對路的前提下，樓市的所謂“拐點”，即使的確出現(xiàn)了，恐怕也是一種假象。它或者僅僅是房地產(chǎn)名義價格的短期下挫，消費者購買房屋的實際負擔（實際價格）未必更輕。更令人擔憂的一種可能是：它預示著房地產(chǎn)市場的硬著陸，預示著中長期房價會出現(xiàn)更強烈的反彈。

　　我一直認為，中國房地產(chǎn)價格是虛高的，但這個虛高和人們通常所說的資產(chǎn)泡沫并不是一回事。資產(chǎn)泡沫是在一個自由交易的市場上，由于資金過度供應，通貨膨脹所造成的資產(chǎn)升值現(xiàn)象。這里有個前提，就是自由市場。假若沒有自由市場，資產(chǎn)價格的虛高往往就不完全是泡沫。打個比方，專制時代，皇帝的口水都可能值幾兩黃金。站在理性人的角度，這個“價格”簡直荒謬之極，但它顯然不是泡沫，不是什么“口水投機商”哄抬起來的，更不是什么“國際口水游資”炒起來的。只要專制還在，皇帝不倒，他老人家的口水就是能值上幾兩黃金！當然，一旦帝制被推翻，皇帝下臺，支持口水價格的那個體系轟然坍塌，口水也就必然還是口水，一文不值。

　　在我看來，至少在2006年以前，資金投機“炒賣”不是房價上漲的主因。然而，我國官方一直高調(diào)指責炒家，一直把房產(chǎn)投機視為房價偏高的罪魁禍首。所采取的各項“平抑房價”政策，往往都以打擊投機為基調(diào)，其中又以“收緊資金供給”和“加稅”為最常用的手法。這兩種手法，在中國的實際情況下，對房價虛高不但不能治本，反而推波助瀾。先說加稅。我在兩年前多次說過，加稅能平抑房價是天方夜譚，相反，加稅必然導致房地產(chǎn)漲價。在交易環(huán)節(jié)加稅，會直接推高房地產(chǎn)價格；在供應環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)加稅（如加征土地閑置稅、開征物業(yè)稅等等），表面上有可能壓低房地產(chǎn)的交易價格，但實際上，如果把長期稅收折算進購房價格，消費者支付的總成本肯定不會更低，只會更高。至于收緊資金供給，在交易環(huán)節(jié)收緊資金供給（即收緊房貸、提高住房貸款利率），道理也是一樣，房地產(chǎn)的名義價格有可能降低，實際上消費者支付的購房成本反而會上升。

　　最危險的一招，乃是收緊房地產(chǎn)供應環(huán)節(jié)的資金供給，即大力擠壓房地產(chǎn)商的資金供應。例如禁止外資投資房地產(chǎn)開發(fā)、禁止國內(nèi)房地產(chǎn)商舉借外債、不鼓勵房地產(chǎn)商上市融資、對房地產(chǎn)商的土地開發(fā)款提出越來越嚴格的繳納條件等等。這些政策意圖只有一個，讓房地產(chǎn)商沒錢可花。我認為，之所以目前樓市呈現(xiàn)一些“拐點”的跡象，主要還是因為這方面的政策在生效。資金鏈緊張導致一些房地產(chǎn)商特別是中小房地產(chǎn)商不得不做出一些拋售舉動。問題在于，收緊資金供給實質(zhì)上是在提高房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，和加稅政策一樣，它的長期政策效果必定是推動房價上漲的！所以，即使部分開發(fā)商在資金壓力下拋售，長期看也不可能逆轉(zhuǎn)地產(chǎn)的上升趨勢。相反，如果有相當一批開發(fā)商由于資金壓力，而退出地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就會出現(xiàn)一場硬著陸，即短期內(nèi)地產(chǎn)名義價格下挫，但隨即會出現(xiàn)嚴重的供給不足，導致房地產(chǎn)價格報復性上漲。

　　如果出現(xiàn)這種硬著陸，將是一個消費者和房地產(chǎn)商雙輸?shù)慕Y(jié)局。當然，少數(shù)資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是有通暢融資渠道的上市公司，或許可以利用這個機會進一步擴張自己的勢力范圍，甚至形成寡頭壟斷。我認為，這就是為什么某位地產(chǎn)大佬主動宣揚“拐點論”，甚至主動號召消費者“三年后再買房”。

　　我已經(jīng)反復呼吁過，如果有關(guān)部門真心希望降低中國房地產(chǎn)的實際價格，讓消費者得到真正的實惠，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠真正健康發(fā)展，就應當效仿世界先進國家如美國的經(jīng)驗。具體來說，就是應當：（1）減少稅收，包括降低實質(zhì)為一種稅收的土地出讓金，以及推出個人購房支出抵扣個人所得稅的政策；（2）放松供給環(huán)節(jié)的資金供應，包括放開外資進入房地產(chǎn)開發(fā)的限制，放開房地產(chǎn)金融信托基金即REIT等各種融資工具，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市等；（3）為消費者提供更加廉價的住房消費信貸，包括成立面向低收入大眾發(fā)放低息貸款的國民住房信貸銀行，為中等收入消費者的商業(yè)住房貸款提供國家按揭保險，乃至加快房地產(chǎn)信貸證券化的步伐，等等。

擴展閱讀

版權(quán)聲明：