邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
　　 邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法 　　第一章　總則　 　　第一條　為加強我城市住宅區(qū)的管理，逐步實現(xiàn)房屋管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng) 營市場化，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用和維護，創(chuàng)造整潔文明、安全和方便的居住環(huán)境 ，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法?！?　　第二條　本辦法適用本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)、住宅組團及其它物業(yè)的管理（以 下統(tǒng)稱住宅區(qū)）。 　　住宅區(qū)規(guī)模，為新建住宅區(qū)2萬平方米以上，舊城改造區(qū)為1萬平方米以上。 　　第三條　本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。 　　第四條　市房產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理工作的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理 主管部門）。 　　住宅區(qū)所在地人民政府和市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交能、物價、治安、供水、供電 、供熱、供氣等主管部門應(yīng)按照各自職現(xiàn)分工，對住宅區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān) 督、檢查。 　　第二章　業(yè)主自治組織 　　第五條　業(yè)主管理委員會（以下科稱管委會），是代表和維護本住宅區(qū)內(nèi)　物業(yè)來 主和非業(yè)主使用人的　法權(quán)益，對住宅區(qū)物業(yè)實施群眾性自治管理的組織。 　　管委會由業(yè)主代表為主組成（不低于60％），可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單 位的人員參加。管委會委員數(shù)額一般為5- 15人，應(yīng)由熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的人擔(dān)任，可 以兼職。 　　管委會設(shè)主任、副主任，從管委會委員中產(chǎn)生，并可聘請執(zhí)行秘收1- 2人，負(fù)責(zé)處理管委會的日常事務(wù)。 　　第六條　新建住宅區(qū)在交付使用后，入住率達(dá)到50％或交付使用滿兩年的均應(yīng)及時 成立管委會；原有的住宅區(qū)在實施物業(yè)管理時要成立管委會。 　　第七條　管委會業(yè)主代珍大會選舉產(chǎn)生，委員每屆任期三年，可以連選連任。首屆 管委會在住宅區(qū)所在地人民政府街道辦事處指導(dǎo)下，由建設(shè)單位或原管理單位牽頭，吸 收業(yè)主或非業(yè)主使用人代表及居委會人員，成立管委會籌備級，微首屆業(yè)主代表大會的 籌備，起草管委會章程，推薦管委會委員候選人。 　　管委會全體會議每季度如開一次，經(jīng)管委會主任提議或有三分之一以一的委員建議 ，可隨時召開會議。涉及本住宅物業(yè)管理的重大事項，由管委會過半數(shù)以上組成人咒實 行無記名投票表決制度。管委會決定事項必須達(dá)到三分之二以上多數(shù)通過。 　　管委會換屆工作，在住宅區(qū)街道辦事處指導(dǎo)下，由上屆管委會負(fù)責(zé)。 　　第八條　業(yè)主代表每屆任期三年，上一屆業(yè)主代表大會負(fù)責(zé)下一屆業(yè)主代表的產(chǎn)生 。由每幢（單元）以戶為單位選舉建立3人左右的業(yè)主小組，并產(chǎn)生組長一人，參加住宅 區(qū)業(yè)主代表大會。 　業(yè)主單位可直接派代表，也可委托承租人或其他人參加，并由業(yè)主出具委托證明。 　　第九條　住宅區(qū)業(yè)主代表大會應(yīng)由管委會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次，由三分之 一以上業(yè)主代表提議可臨時召開業(yè)主代表大會。（業(yè)主代表大會行使職權(quán)略） 　　第十條　管委會選舉產(chǎn)生后十五日內(nèi)，持下列文件，向住宅區(qū)所在地人民政府道辦 事處辦理登記一）成立管委會登記申請書；（二）住宅區(qū)基本情況及業(yè)主情況；（三） 管委會委員名單及基本情況；（四）管委會章程；（四）第一次業(yè)主代表大會決議。 　　住宅區(qū)所在地人民政府街道辦事處應(yīng)自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成審核登 記工作，對不符合規(guī)定的不予登記，并收面通知申請人。 　　管委會應(yīng)辦理登記后一個月內(nèi)向市物業(yè)管理主管部門備案。 　　第十一條　管委會在住宅區(qū)業(yè)主代表大會的監(jiān)督下，維護業(yè)主的合法權(quán)益，履行下 列職責(zé): 　?。ㄒ唬┬麄?、貫徹和執(zhí)行國家、省及本市有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定；督促業(yè)業(yè)主和非業(yè) 主使用人自覺遵守《業(yè)主公約》，服從和配合物業(yè)管理工作； 　?。ǘ┻x聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理舍同。物業(yè)管理合 同期限一般不超過3年，到期右續(xù)簽或重新簽訂； 　　（三）審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)、年度計劃、服務(wù)預(yù)算和決算； 　?。ㄋ模徸h物業(yè)管理企業(yè)提高的大中修理和更新改造公用設(shè)施的報告； 　?。ㄎ澹┞犎I(yè)主非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動； 　?。┱偌⒅鞒謽I(yè)主代表大會，至少每年召開一次，報告物業(yè)管理實施情況； 　　（七）直轄市業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛； 　?。ò耍┓?、法規(guī)規(guī)定的其它職責(zé)。 　　第十二條　新建住宅小區(qū)建設(shè)單位應(yīng)劃出使用面積不低于十平方米的管委會管理用 房，原有的住宅小區(qū)，實行物業(yè)管理后，應(yīng)在的有配套用房劃新建項目中統(tǒng)籌解決。 　　管委會的活動經(jīng)費來源，已經(jīng)建立物業(yè)管理專項基金的，可從增值部分中列支，未 建立專項基金的與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商在物業(yè)管理服務(wù)費中適當(dāng)補貼。 　　第三章　物業(yè)管理企業(yè) 　　第十三條　物業(yè)管理企業(yè)實行分級管理。其成立前應(yīng)持有關(guān)文件到市物業(yè)管理主管 部門進(jìn)行資　質(zhì)審查，領(lǐng)取資　質(zhì)證書后，到工商行下管理部門辦理注冊登記，方可接 受管委會委托，承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理。 　　物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。 　　第十四條　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)管委會簽訂的委托管理合同，對住宅區(qū)的物業(yè)實行統(tǒng) 一管理。合同文本由市物業(yè)管理主管部門會同市工商行政管理部門統(tǒng)一印制。 　　物業(yè)管理企業(yè)慶在簽訂委托管理合同十五日內(nèi)，將委托管理合同報市物業(yè)管理主管 部門、市工商行政管理部門備案。 　　第十五條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利:　 （一）根據(jù)第托管理全同和有關(guān)的規(guī)定對住宅區(qū)實施物業(yè)管理； 　?。ǘ└鶕?jù)委托管理全同和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用； 　?。ㄈ﹦褡?、制止損害他人物業(yè)或妨礙物來管理的行為。并對造成的損害要求賠償 ； 　　（四）要求管委會協(xié)助管理； 　?。ㄎ澹┻x聘專業(yè)企業(yè)或聘用專人承擔(dān)專項業(yè)務(wù)； 　?。╅_展多種經(jīng)營和有償服務(wù)； 　?。ㄆ撸┢渌婪ㄏ碛械臋?quán)利。 　　第十六條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù): 　　（一）履行委托管理合同，對受委托管理的物業(yè)進(jìn)行有關(guān)服務(wù)； 　?。ǘ┙邮芄芪瘯妥舯O(jiān)督，每年至少一次將物業(yè)管理實施情況報管委會，重大 管理措施提交管委會審議決定； 　?。ㄈ┙邮芪飿I(yè)管理主管部門及其它有關(guān)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督； 　　（四）發(fā)現(xiàn)違反本辦法的行為，及時向有關(guān)主管部門報告； 　?。ㄎ澹┢渌婪ㄕV盡的義務(wù)。 　　第十七條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理合同終止或解除后十五日內(nèi)向管委會辦理下 列事項，并向市物業(yè)管理主管部門各案。 　?。ㄒ唬︻A(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實結(jié)算，多收的予以退還； 　?。ǘ┮平蝗课飿I(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊； 　?。ㄈ┮平惶峁┙o物業(yè)管理企業(yè)承租使用的房屋、場地和其它財物。 　　第四章　住宅區(qū)物業(yè)的驗收與接管 　　第十八條　住宅區(qū)的房屋及化共配套設(shè)施，必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。規(guī)劃配套設(shè) 施中應(yīng)增加物業(yè)管理企業(yè)和管委會辦公用房、經(jīng)營用房等。 　　第十九條　住宅區(qū)峻工后，在市建委主持下，會同市規(guī)劃部門、市物業(yè)管理主管部 門、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)部門、住宅區(qū)所在地街道辦事處及建設(shè)單位進(jìn)行綜合驗收和交接 工作。其中物業(yè)管理單位、資金、用房等事項均已落實，方可交付使用。 　　第二十條　住宅區(qū)管委會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選聘物業(yè)管 理企業(yè)提前介入進(jìn)行前期管理，所簽全同日期至管委會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)時止。 　　公有住房出售后，未成立管委會前，仍由售房單位負(fù)責(zé)管理。 　　第二十一條　開發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)管理時，須一并移交下列資料: 　?。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖； 　?。ǘ﹩误w的建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備竣工圖； 　　（三）地下管網(wǎng)竣工圖； 　　（四）住房清冊； 　?。ㄎ澹┢渌匾馁Y料。 　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更時，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將上述資料移交給新的物業(yè)管理企業(yè) 。 　　第五章　物業(yè)的使用的管理 　　第二十二條　物業(yè)使用中禁止下列行為: 　?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌 　?。ǘ┱加?、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或移裝共用設(shè)備； 　?。ㄈ┰谔炀⑼@、平臺、屋頂及道路等搭建建筑物、構(gòu)筑物或其他違章建筑的 ； 　?。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化； 　　（五）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場； 　?。﹣y倒垃圾、雜物； 　?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； 　?。ò耍┡欧庞卸尽⒂泻ξ镔|(zhì)劃者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； 　　（九）法律、法規(guī)禁止的其它行為。 　　第二十三條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租住房時，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓、出租合同的附件 ，并在簽訂合同之日起十日內(nèi)書面告知管委會和物業(yè)管理企業(yè)。 　　業(yè)主或非業(yè)主使用人進(jìn)行裝修，應(yīng)當(dāng)報物業(yè)管理企業(yè)登記備查；有下列情況之一的 ，應(yīng)當(dāng)征得管委會的書面同意，并報市房屋安全部門審批： 　　（一）改變房屋結(jié)構(gòu)的； 　?。ǘ└淖兎课菔褂霉δ艿?； 　?。ㄈ┘哟蠓课莺奢d的； 　　（四）其它影響房屋的。 　　第二十四條　住宅自用部位和自用設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。業(yè)主與非業(yè)主使用人另 人協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行。 　　第二十五條　住宅區(qū)的共用部位、設(shè)備和公用設(shè)施，屬人為損壞的，其維修、更新 用由責(zé)任人承擔(dān)。 　　住宅共用部位、設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)予以配合，由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。 　　因維修、裝修給相鄰業(yè)主、使用人造成損失的，由責(zé)任從負(fù)責(zé)修復(fù)賠償。 　　第二十六條　宅區(qū)內(nèi)綠化建設(shè)施工由小區(qū)建設(shè)單位或委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實施， 資金由建設(shè)單位支付。綠化建設(shè)的施工質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗收，由園林綠化部門負(fù)責(zé)。日 常養(yǎng)護和管理由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。 　　第二十七條　住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生管理職責(zé)分工:　 　　（一）清掃保潔。住宅區(qū)內(nèi)住用戶室外的公共環(huán)境和清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)。 　?。ǘ┳≌瑓^(qū)內(nèi)居民生活垃圾由物業(yè)管理運至環(huán)衛(wèi)部門的中轉(zhuǎn)丫，從中轉(zhuǎn)　站向外 清運，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)，并按有關(guān)規(guī)定收費。 　　市直管公房住宅區(qū)（庭院）實行物業(yè)管理涉及垃圾由住宅區(qū)（庭院）運至中轉(zhuǎn)站的 ，環(huán)衛(wèi)部門免收費用。 （三）住宅區(qū)內(nèi)公共廁所，化糞池，垃圾道，箱等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常管理，維護和消 殺工作，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。 　　第二十八條　住宅區(qū)內(nèi)交通安全、治安、消防管理職責(zé)： 　?。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)交通設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護、管理，并按規(guī)定對進(jìn)入車輛收 費，專業(yè)管理部門的工程作業(yè)車輛和住戶搬家車輛進(jìn)入住宅區(qū)的應(yīng)免收停車費、過路費 。在住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，報請公安交通管理部門處理。 　?。ǘ┍０补ぷ鲬?yīng)在當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)的指導(dǎo)下，由物業(yè)管理企業(yè)組織對管理區(qū)域的安 全巡視工作。 　?。ㄈ┫拦ぷ饔晒蚕啦块T負(fù)責(zé)。 　　第二十九條　住宅區(qū)內(nèi)道路和排水設(shè)施的管理，以市政設(shè)施管理部門管理的道路及 排水設(shè)施與住宅區(qū)內(nèi)的道路及排水設(shè)施的連接處為界；住宅區(qū)內(nèi)的由建設(shè)單位移交物業(yè) 管理企業(yè)管理。 　　第三十條　會計室區(qū)供水設(shè)施、供熱設(shè)施管理職責(zé)分工，以產(chǎn)權(quán)歸屬為界，界限以 外的供水管道及設(shè)備、供熱管道及設(shè)備，分別由供水部門、供熱部門負(fù)責(zé)維護管理。界 限以內(nèi)的，由業(yè)主或非主使用人負(fù)責(zé)維護管理并承擔(dān)費用，也可委托物業(yè)管理企業(yè)實施 。燃?xì)夤艿涝O(shè)施仍由市煤氣公司管理、維修，并以產(chǎn)權(quán)為界，界限以內(nèi)的設(shè)施維修管理 費用由業(yè)主或埋業(yè)主使用人承擔(dān)。 　　第三十一條　住宅區(qū)供電設(shè)施的維護管理，按產(chǎn)權(quán)歸屬確定，界限以內(nèi)的委托物業(yè) 管理企業(yè)管理，界限以外的由供電部門負(fù)責(zé)維護管理。其中屬共用低壓供電的，以供電 接戶線用戶端最后支持物為分界點，支持物屬供電企業(yè)。屬10千伏公用高壓線路供電的 線路及高壓下戶線，以用戶配電室前的第一斷路或第一支持物為分界點，第一斷路器或 第一支持物屬供電企業(yè)。 　　第三十二條　住宅區(qū)內(nèi)有線電視、電信及相關(guān)設(shè)備、設(shè)施、線路等土均分別由有線 電視、電信等專業(yè)管理部門各自負(fù)責(zé)維護、管理；住宅區(qū)內(nèi)的路燈由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé) 維護、管理，費用由業(yè)主或非業(yè)主使用人支付。 　　第三十三條　各專業(yè)管理部門可按規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)代收相關(guān)費用。 　　第三十四條　實施物業(yè)管理的新建住宅區(qū)，設(shè)立居委會由轄區(qū)街道辦事處按規(guī)定程 序報批，經(jīng)營性的管理服務(wù)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)或逐步向物業(yè)管理企業(yè)移交，其經(jīng)營收 應(yīng)用于小區(qū)物業(yè)管理。 　　第六章　住宅區(qū)物業(yè)管理費用與專用房屋 　　第三十五條　住宅區(qū)物業(yè)管理費構(gòu)成。 　?。ㄒ唬╅_發(fā)建設(shè)單位繳納的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金； 　?。ǘ┓课莓a(chǎn)權(quán)人繳納的住宅維修基金； 　?。ㄈ┳》坷U納的管理服務(wù)費。 　　第三十六條　新建成住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按小區(qū)建設(shè)總投資2％的比例，向物 業(yè)管理主管部門繳納住宅區(qū)公用設(shè)施專用基...
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