美國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示
美國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示 2003-05-09：《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2003年第2期 美國(guó)的住宅金融機(jī)制是在政府干預(yù)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)下發(fā)展成熟起來(lái)的，其成功的運(yùn)作模式 在弱化和規(guī)避住房金融風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮了重要作用。因此，借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)促進(jìn)我 國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，啟動(dòng)我國(guó)的住房消費(fèi)有著重要意義。 一、美國(guó)的住房金融機(jī)制的構(gòu)成 20世紀(jì)60年代以來(lái)，美國(guó)居民的住房自有率大幅提高，跟它高度發(fā)達(dá)的住房抵押貸款 機(jī)制是密切相關(guān)的。住房抵押貸款是購(gòu)房人以所購(gòu)住房為抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款來(lái) 支付該住房的購(gòu)房款的一種住房金融類(lèi)型，主要包括三個(gè)主體：放款人、購(gòu)買(mǎi)人以及從 事抵押貸款交易的機(jī)構(gòu)。在這種機(jī)制下，相應(yīng)地形成了美國(guó)住宅金融的一級(jí)市嘗二級(jí)市 場(chǎng)和住房抵押保險(xiǎn)市常自1965年美國(guó)家庭住房自有率就達(dá)到63．0％，至2001年達(dá)到67． 8％ (資料來(lái)源：美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)。 1．豐富的資金來(lái)源(一級(jí)市場(chǎng)) 一級(jí)市場(chǎng)是直接發(fā)放貸款的市場(chǎng)，由集蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、人壽 保險(xiǎn)公司、抵押銀行等構(gòu)成。 表1 未清償?shù)盅嘿J款來(lái)源(1960～1981年) 單位：億美元 |　 |儲(chǔ)蓄 |互助 |商業(yè) |人壽 |政府 |　 |　 | |年份 |貸款 |儲(chǔ)蓄 |　 |保險(xiǎn) |支持 |其他 | 總計(jì) | |　 |協(xié)會(huì) |銀行 |銀行 |公司 |機(jī)構(gòu) |　 |　 | |1960 |55.4 |20.6 |19.2 |24.9 |7.1 |14.7 |141.9 | |1965 |94.2 |33.8 |30.4 |29.6 |6.6 |25.9 |220.5 | |1970 |124.5 |42.1 |42.3 |26.8 |24.7 |37 |297.4 | |1975 |223.9 |50 |77 |17.6 |66 |47.6 |482.1 | |1978 |356.1 |63.3 |129.2 |14.4 |119.6 |70.9 |753.5 | |1981 |433.1 |68.2 |170 |17.2 |209.7 |140.3 |1038.5 | 資料來(lái)源：美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)大多是地方所有的私營(yíng)機(jī)構(gòu)，吸收個(gè)人存款，然后發(fā)放長(zhǎng)期貸款，主要 用于房屋建造、購(gòu)買(mǎi)、修繕。商業(yè)銀行除了直接向消費(fèi)者發(fā)放住房信貸外，還向有關(guān)的 經(jīng)銷(xiāo)商購(gòu)買(mǎi)抵押貸款票據(jù)。人壽保險(xiǎn)公司中向房地產(chǎn)公司提供貸款，把它作為一種投資 形式，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)條件的變化，而更好地調(diào)節(jié)所持有的有價(jià)證券的價(jià)值。政府支持機(jī)構(gòu) 的貸款主要滿足消費(fèi)信貸短缺的農(nóng)村和小城市的退伍軍人的要求。抵押銀行通過(guò)向商業(yè) 銀行借款來(lái)發(fā)放貸款，其借貸的利息差為倉(cāng)儲(chǔ)利潤(rùn)，用來(lái)維持其放貸服務(wù)。 2．完備的二級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng)是出售抵押貸款的市場(chǎng)，主要由抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和從事二級(jí)抵押市場(chǎng)交 易的機(jī)構(gòu)組成。二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作使一級(jí)市場(chǎng)有了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源?，F(xiàn)在，全美國(guó)的 二級(jí)市場(chǎng)主要由這三家機(jī)構(gòu)壟斷：政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住宅貸 款抵押公司。 聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)(FNMA)，它主要是依嚴(yán)格條件購(gòu)買(mǎi)FHA和VA提供的貸款，也擔(dān)負(fù)為 傳遞證券按期支付本息提供擔(dān)保的職責(zé)。 政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)(GNMA)：它不購(gòu)買(mǎi)抵押貸款，而是發(fā)行以抵押貸款為擔(dān)保的長(zhǎng)期證 券，提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)主要是FHA和VA。 聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMA)，它主要從儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)、儲(chǔ)蓄銀行、抵押銀行等購(gòu)買(mǎi)抵 押貸款，然后將貸款通過(guò)抵押參與證的辦法再次轉(zhuǎn)讓出售，聯(lián)邦住宅貸款抵押公司負(fù)責(zé) 及時(shí)向投資者轉(zhuǎn)付收到的抵押貸款的利息和本金。 3．健全的保險(xiǎn)市場(chǎng) 保險(xiǎn)市場(chǎng)為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)提供安全保證。在一級(jí)市場(chǎng)上，當(dāng)貸款數(shù)額占所購(gòu)房 價(jià)的80％以上時(shí)，金融機(jī)構(gòu)就必定要求借款人投保。保險(xiǎn)不僅轉(zhuǎn)移了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)， 也有利于抵押證券在二市場(chǎng)上的發(fā)行。 在一級(jí)市場(chǎng)上，聯(lián)邦住房管理局(FHA)、退伍軍人管理局(VA)等這樣的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu) ，它們?yōu)樽》康盅嘿J款提供保證保險(xiǎn)。FHA的保險(xiǎn)對(duì)象主要是購(gòu)房債務(wù)支出占家庭收入2 9％～41％的中低收入居民的住房貸款。FHA為抵押貸款提供100％的擔(dān)保，但其擔(dān)保對(duì)象 必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審核。VA只對(duì)住房抵押貸款的部分實(shí)行擔(dān)保，擔(dān)保的比率視抵押貸款金 額的大小而定。 在二級(jí)市場(chǎng)上，政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)(GNMA)、聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)(FNMA)、聯(lián)邦住宅貸款 抵押公司 (FHLMC)等提供擔(dān)保，目的是加強(qiáng)FHA、VA保險(xiǎn)的抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)。 此外，還有一些私營(yíng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，成為保險(xiǎn)市場(chǎng)的有力補(bǔ)充。私營(yíng)保險(xiǎn)不只是局限于中 低收入者，可以是任何具有支付能力的購(gòu)房者。其理賠方式有兩種：一種是向貸款機(jī)構(gòu) 支付全部款額，擁有房屋所有權(quán)；另一種是支付貸款額的20％～30％，讓貸款機(jī)構(gòu)擁有 房屋產(chǎn)權(quán)。 表2 1993～1996年美國(guó)新增抵押貸款保險(xiǎn)金額(單位：百萬(wàn)元) | 年份 | FHA | VA |私營(yíng)保險(xiǎn)|私營(yíng)保險(xiǎn)| |　 |　 |　 |　 | 的份額 | |1993 |79131 |41581 |136767 |53.10% | |1994 |91622 |49474 |131402 |48.20% | |1995 |45311 |23940 |109625 |61.30% | |1996 |71617 |33358 |126972 |54.70% | 二、美國(guó)住房金融機(jī)制的具體運(yùn)作 圖1 [pic] 一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作：一級(jí)市場(chǎng)住房抵押貸款的核心是抵押貸款的發(fā)行銀行和購(gòu)房人。在 抵押貸款生效前，購(gòu)房人到保險(xiǎn)公司投保，抵押貸款生效后，購(gòu)房人有投保并交保費(fèi)的 義務(wù)，保險(xiǎn)的受益人為抵押權(quán)人、購(gòu)房人。其中銀行為第一受益人，發(fā)生投保標(biāo)的事故 后，保險(xiǎn)公司有優(yōu)先賠償損失的義務(wù)。銀行首先受償，在賠償超過(guò)債務(wù)后，購(gòu)房人才能 受償。 在抵押貸款中，購(gòu)房人以購(gòu)房合同和房屋產(chǎn)權(quán)證換取抵押權(quán)人的貸款，購(gòu)房者得到的 是房屋產(chǎn)權(quán)證及抵押貸款的合同承諾(還本付息)，付出的是資金。正常情況下，抵押人 按約還本付息，到期取得房產(chǎn)權(quán)，銀行收回本金和利息。 二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作：債券投資者，抵押貸款的發(fā)行銀行以及作為中介的擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)， 它們同一級(jí)市場(chǎng)的主體抵押貸款的發(fā)行銀行、購(gòu)房者成為一個(gè)完整統(tǒng)一的市常發(fā)行銀行 是聯(lián)系一、二級(jí)市場(chǎng)的紐帶。 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與資金市場(chǎng)緊密相連，房地產(chǎn)依賴(lài)長(zhǎng)期貸款。一級(jí)市場(chǎng)上如果因?yàn)殂y 行長(zhǎng)期缺乏信貸資金，就會(huì)造成資金緊縮，資金利率上升，相應(yīng)導(dǎo)致借款成本上升，取 得貸款變得困難，房產(chǎn)需求就會(huì)下降。因此，發(fā)行銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)讓渡給抵 押貸款的交易機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)上將成千上萬(wàn)的債權(quán)，打包推向金融市場(chǎng)(即抵 押貸款證券化)，從金融市場(chǎng)吸收資金投到房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)行銀行。 三、從美國(guó)住房金融機(jī)制得到的啟示 美國(guó)在住房金融體系中樹(shù)立了“市場(chǎng)機(jī)制與政府干預(yù)相結(jié)合”的良好典范，使住房金融 體系穩(wěn)步發(fā)展并日趨成熟。目前，我國(guó)的住房抵押貸款以成倍的速度增長(zhǎng)，截至2002年 3月，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)大概有6500億左右。但由于我國(guó)住房金融機(jī)制的不成熟， 形成住房市場(chǎng)上強(qiáng)大的消費(fèi)需求和有支付能力的需要相對(duì)不足的矛盾，造成我國(guó)住房消 費(fèi)發(fā)展緩慢。因此，我們總結(jié)了美國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)，提出一些促進(jìn)我國(guó)住房金 融和住房消費(fèi)發(fā)展的建議： 1．政府介入住房金融市場(chǎng)是必要的，但必須符合市場(chǎng)機(jī)制的原則 政府介入有兩種形式：一種是直接干預(yù)，一種是間接干預(yù)。美國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融的 干預(yù)則是建立在高度發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體制下的，是間接干預(yù)。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，我 國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的特征是參與市場(chǎng)交易主體地位的平等。因此，從經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo) 看，我們對(duì)住房金融的干預(yù)也應(yīng)該是間接調(diào)控為主。政府應(yīng)該通過(guò)完善市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施 和體制的建設(shè)來(lái)促進(jìn)住房金融體制改革的深化，并盡可能避免扭曲市場(chǎng)的行為。 2．政府可以成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)為居民貸款提供但保和保險(xiǎn)，促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展 政府成立專(zhuān)門(mén)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為居民住房貸款提供擔(dān)保和保險(xiǎn)，可以使貸款者遇到拖欠和違 約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，免受直接經(jīng)濟(jì)損失。我們應(yīng)當(dāng)建立類(lèi)似FHA和VA這樣的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)對(duì) 中低收入庭的住房抵押貸款提供但保，使它在二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展中擔(dān)當(dāng)重任，并推動(dòng)住房 金融體系的形成和發(fā)展。 二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性強(qiáng)弱與否，直接關(guān)系到住房抵押貸款資金來(lái)源大小以及住房金融的 宏觀風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款已經(jīng)積累了一定的規(guī)模，由于這 幾年利率處在不斷下調(diào)的過(guò)程中，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，可貸項(xiàng)目偏少，因此住房抵 押貸款短存長(zhǎng)貸的不匹配風(fēng)險(xiǎn)目前還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。但是，隨著抵押貸款規(guī)模的不斷增 長(zhǎng)，在利率上漲的情況下，這些金融機(jī)構(gòu)將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，提高抵押貸款的流 動(dòng)性就成為了化解金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)很重要方面。要解決流動(dòng)性的問(wèn)題，從國(guó)際金融發(fā)展 的趨勢(shì)來(lái)看，無(wú)非就是抵押貸款證券化。抵押貸款的證券化，要求對(duì)抵押貸款進(jìn)行集合 ，增強(qiáng)信用等級(jí)，以便在二級(jí)市場(chǎng)上出售。政府機(jī)構(gòu)或者準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)在信用增強(qiáng)的過(guò) 程中可以發(fā)揮獨(dú)特的作用，并且還可以通過(guò)設(shè)立證券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，從而擴(kuò)大抵押貸款的證 券化。 3．培育多層次、多種類(lèi)的消費(fèi)信貸主體 我們看到，美國(guó)提供消費(fèi)信貸的主體非常多，包括金融結(jié)構(gòu)(如商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄銀行 等)和非金融機(jī)構(gòu)(如保險(xiǎn)公司等)。而我國(guó)提供消費(fèi)信貸的主體則過(guò)于集中，基本限于四 大國(guó)有專(zhuān)業(yè)銀行，其他金融機(jī)構(gòu)介入少。以建設(shè)銀行為例，它的個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)只占 全行貸款業(yè)務(wù)的1％，更不用說(shuō)涉及這一行業(yè)比較晚的中國(guó)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行。因此， 我們應(yīng)該鼓勵(lì)更多的金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)提供消費(fèi)信貸。 我國(guó)住房抵押貸款的發(fā)展給我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)提供了很大的發(fā)展空間。我們認(rèn)為，當(dāng)前除了 開(kāi)展財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及信用保證保險(xiǎn)以外，保險(xiǎn)公司可以積極嘗試開(kāi)辦壽險(xiǎn)抵押貸款。在歐洲 一些國(guó)家，尤其是荷蘭，普遍將住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，借款人獲得住房抵押 貸款后，每月支付的費(fèi)用由兩部分組成：本金和利息。其中利息付給銀行，本金則交給 保險(xiǎn)公司，貸款到期，保險(xiǎn)公司將本金全部交還銀行。這種做法，對(duì)貸款方來(lái)講，它避 免了借款人健康狀況帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，到期由保險(xiǎn)公司交還全部本金；對(duì)借款方來(lái)講，它在 轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，給借款人送上了一份人壽保險(xiǎn)；對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，每月收到的本金可 能帶來(lái)盈利。 就目前國(guó)內(nèi)的情況來(lái)看，人保、太保、平保等幾家大保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域還屬于 起步階段，所以這些保險(xiǎn)公司可以嘗試借鑒荷蘭的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)辦類(lèi)似業(yè)務(wù)，促進(jìn)住房消費(fèi) 發(fā)展。 4．構(gòu)造完善的金融市場(chǎng)環(huán)境，加快住房金融市場(chǎng)的發(fā)展 隨著居民收入的提高，居民住房消費(fèi)由集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)逐步向個(gè)人購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)移，住房抵押貸款 大幅增長(zhǎng)，客觀上存在著銀行減少金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。因此，國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者和居民個(gè) 人也越來(lái)越看好中國(guó)的資產(chǎn)證券化市常所以，我們必須加快建立完善的資產(chǎn)信用評(píng)級(jí)制 度和住房金融相關(guān)的法律法規(guī)。同時(shí)，大力發(fā)展從事住房金融業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，提供信托 、保險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估、投資、法律等方面的服務(wù)。此外，我們還要不斷推進(jìn)資本市場(chǎng)的發(fā) 展，進(jìn)一步完善社會(huì)保障體系，逐步將養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、住房公積金及壽險(xiǎn)基金、 投資基金等培育為資本市場(chǎng)上成熟的機(jī)構(gòu)投資者，為住房金融市場(chǎng)提供資金支持。
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