九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)研究

受九龍坡區(qū)開發(fā)辦委托，重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所成立了專門的研究小組，通過走訪、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等手段對(duì)九龍坡區(qū)房地產(chǎn)在“十五”期間的發(fā)展現(xiàn)狀作了充分的了解，根據(jù)專項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容的要求，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及的問題進(jìn)行了詳細(xì)的專題研究研究，具體包括房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系研究、房地產(chǎn)融資體系研究，目的是為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)“十一五”規(guī)劃打下堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，并形成了書面報(bào)告以作為“九龍坡區(qū)‘十一五’房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃”的后臺(tái)基礎(chǔ)支撐資料。

房地產(chǎn)需求體系研究主要是為了預(yù)測(cè)九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)需求量。房地產(chǎn)市場(chǎng)體系研究主要是為了理清房地產(chǎn)體系本身的基本內(nèi)容，為九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃提供基礎(chǔ)支撐。房地產(chǎn)金融體系研究主要是為了對(duì)九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的融資問題提供融資建議。

一、 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求體系研究
1 1 房地產(chǎn)需求概述
1.1 1.1 房地產(chǎn)需求的概念
房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給是一個(gè)相對(duì)應(yīng)的概念，它是指一定時(shí)期內(nèi)人們?cè)敢赓徺I和承租的房地產(chǎn)數(shù)量。房地產(chǎn)需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的原動(dòng)力，沒有房地產(chǎn)需求就沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、供給、資金運(yùn)作以及市場(chǎng)的本身；房地產(chǎn)需求也是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)供給的起點(diǎn)與歸宿。需求的規(guī)模、水平和結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，推動(dòng)著房地產(chǎn)供給的變化，同時(shí)影響著房地產(chǎn)交易的價(jià)格、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、市場(chǎng)要素以及市場(chǎng)本身的變化。另一方面，房地產(chǎn)需求也是檢驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制、機(jī)制完善程度的重要尺度。沒有一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境和體制保證，需求的滿足是很難達(dá)到較理想的狀態(tài)。
1.2 1.2 住宅需求的概念
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，“需求是指在一定的市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者愿意并且有能力購買的商品或服務(wù)的數(shù)量”儀。借用這個(gè)概念，我們認(rèn)為，住宅需求是在一定市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者愿意并且有能力購買的住宅的數(shù)量。
1.3 1.3 住宅需求的種類
人類需求是多種多樣的，住宅需求也不例外，住宅需求的分類可以從多個(gè)角度進(jìn)行。
1.3.1 1.3.1 從市場(chǎng)角度
(1) (1) 潛在需求
住宅的潛在需求是指未來市場(chǎng)條件發(fā)生變化，或人們的支付能力發(fā)生變化時(shí)的住宅需求。著重點(diǎn)在于市場(chǎng)條件或支付能力發(fā)生變化。市場(chǎng)條件的變化可能有住宅的自然更新，人口的自然增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程，家庭規(guī)模趨小等形成的需求。支付能力的變化有人們收入的提高，生活水平的改善，政策的導(dǎo)向等誘發(fā)的需求。
潛在需求側(cè)重于人們的欲望及市場(chǎng)條件下可能表現(xiàn)出來的需要。
(2) (2) 有效需求
有效需求是以人們的實(shí)際支付能力為基礎(chǔ)，在一定市場(chǎng)條件下，市場(chǎng)機(jī)制的制約下，對(duì)住宅的需求量。
有效需求側(cè)重于人們的真實(shí)購買力。
1.3.2 1.3.2 從需求目的角度
(1) (1) 居住需求
人無論貴賤高低，無論窮人還是富豪，一套能夠遮風(fēng)避雨，安置家人棲息的住房都是不可或缺的，所不同的只是需求層次與需求偏好有所差別。因此，住宅的居住需求即是以居住使用為目的。
(2) (2) 投資需求
“住宅的投資需求是指購買住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住為目的，而是把住宅作為資產(chǎn)，以保值和增值尤其是以增值為目的”
居住需求和投資需求有時(shí)是重疊的。購買和…………

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