鷹潭新時(shí)代廣場(chǎng)策劃報(bào)告
第一篇市調(diào)分析
在新的歷史條件下，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越受關(guān)注，作為江南重鎮(zhèn)之一的鷹潭，在經(jīng)濟(jì)一體化的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景日趨明朗。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地理?xiàng)l件、市政規(guī)劃、政策傾向及其人們的消費(fèi)心理都在很大程度上影響著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與發(fā)展。城市的發(fā)展趨向和潛在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素能否更大地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，以及在政府的規(guī)劃當(dāng)中，能否給項(xiàng)目所處的區(qū)塊物業(yè)的升值帶來(lái)廣闊的前景，將對(duì)項(xiàng)目前期規(guī)劃及未來(lái)銷售和后期管理、商業(yè)運(yùn)作產(chǎn)生直接的影響。鑒于此，我們對(duì)鷹潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展和規(guī)劃進(jìn)行深入的探索，以期能夠把握該區(qū)將來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和整個(gè)商業(yè)帶的運(yùn)作。
第一章 鷹潭城市發(fā)展規(guī)劃分析
1.1鷹潭概況
鷹潭,舊稱鷹潭坊,同治三(1864年)改稱為鷹潭鎮(zhèn),1949年改為鷹潭區(qū),1956
年改為縣級(jí)鎮(zhèn),1979年改為縣級(jí)市,1983上7月升格為省轄市,同年10月,在原境內(nèi)成立"月湖區(qū)"，為其中心城區(qū)。
鷹潭地處東經(jīng)116°41'至l17°30'、北緯27°35'至28°40'之間，總面積3554平方公里。全省五大水系之一的信江貫穿東西，岸南龍頭山上自古有一片樟樹(shù)林，每當(dāng)晴空萬(wàn)里，群鷹在樟樹(shù)林上空展翅翱翔盡情盤(pán)旋，信江深潭激流則回旋于龍頭山下。“深潭水碧，綠如鷹眼”，“漣灣興其中，雄鷹翔其上”，鷹潭故而得名。
轄區(qū)屬南嶺準(zhǔn)地槽邊緣的信江凹隔帶，地勢(shì)南北高，中間低，東西長(zhǎng)約50公里，呈帶狀分布，320、206國(guó)道和浙贛線、皖贛線、鷹廈線三條鐵路線把離市區(qū)18公里的貴溪市和離市區(qū)25公里的余江縣連成一個(gè)整體。
全市目前人口近105萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口占26.8%，農(nóng)業(yè)人口占73.2%；男性占52.8%，女性占47.2%；在職職工約占全市人口的9.7%，其中女性占37.9%。目前城區(qū)人口約20萬(wàn)，其中外來(lái)人口占28%左右，而由本地外出經(jīng)商者亦接近28%，從而在數(shù)量上形成對(duì)等貿(mào)易，展現(xiàn)了鷹潭作為一個(gè)放射性城市的特性，其居民的經(jīng)商投資意識(shí)也由此可見(jiàn)端倪。
1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展
1.2.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境
（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展總水平。 改革開(kāi)放以來(lái),尤其是1983年升格為省轄市以來(lái),鷹潭市在城市各個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)體制改革,全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得了令人矚目的成就,開(kāi)辟了該市國(guó)民經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的新時(shí)期。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著。養(yǎng)殖業(yè)和多種經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重分別提高到49%和69%。引進(jìn)推廣農(nóng)牧漁業(yè)新品種90多個(gè),圍繞糧豬果林菜5個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè), 建立了10大農(nóng)產(chǎn)品基地。市生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)建設(shè)前期工作基本完成。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)264家,一個(gè)以有色金屬冶煉為主體,電力、化工、機(jī)械、食品、紡織、醫(yī)藥、建材、儀器儀表、工藝美術(shù)等行業(yè)競(jìng)相發(fā)展、特色鮮明、又門(mén)類齊全的工業(yè)體系基本形成。并在一些行業(yè)取得了顯著成效，如：三川公司水表銷量在全國(guó)同行業(yè)排名第二,連續(xù)三年奪得了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率排名第一,南方照明公司主導(dǎo)產(chǎn)品節(jié)能燈產(chǎn)量躍居全國(guó)同行業(yè)前列,產(chǎn)品出口美國(guó)、德國(guó)、印度等國(guó)家。旅游業(yè)發(fā)展加快，近年接待境內(nèi)游客數(shù)、旅游直接收入、接待境外游客數(shù)及創(chuàng)匯金額等候各項(xiàng)指標(biāo)均有很大提升。金融保險(xiǎn)事業(yè)發(fā)展迅速。全市目前共有金融機(jī)構(gòu)376家,職工總?cè)藬?shù)2737人。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額70.96億元,其中儲(chǔ)蓄存款45.51億元;各項(xiàng)貸款余額76.18億元,其中短期貸款54.52億元,中長(zhǎng)期貸款17.34億元。據(jù)悉該市人均存款目前居江西省第三。
（2）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 2001年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)58.8億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比1995年增長(zhǎng)54.3%,年均增長(zhǎng)7.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)22.2%,年均遞增3.4%;第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)87.2%,年均遞增長(zhǎng)11.1%;第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)50.6%,年均增長(zhǎng)7.1%.綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。2001年全市財(cái)政收入和地方財(cái)政收入3.3億元,分別比1995年增長(zhǎng)55.8%和58.7%,年均分別遞增7.7%和8%。在此基礎(chǔ)上，近兩年更是穩(wěn)中求進(jìn)，逐步增長(zhǎng)。
（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 面對(duì)買方市場(chǎng)及激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),鷹潭市積極采取措施,“穩(wěn)定一產(chǎn),主攻二產(chǎn),加快發(fā)展三產(chǎn)”,使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到調(diào)整和優(yōu)化,最終呈現(xiàn)出“二、三、一"的格局。第一產(chǎn)業(yè)增加值保持穩(wěn)定增長(zhǎng),但比重呈緩慢下降趨勢(shì),這是鷹潭市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的最顯著特點(diǎn)。
1.2.2商貿(mào)投資
（1）市場(chǎng)體系。鷹潭中心城區(qū)是商賈會(huì)集之鬧市,物資集散之要沖,市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布,各類市場(chǎng)54個(gè),零售貿(mào)易網(wǎng)點(diǎn)4443個(gè),面積24萬(wàn)平方米,居江西前列,個(gè)體工商戶9437戶,一個(gè)以綜合批發(fā)市場(chǎng)為龍頭,專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為骨干,零售貿(mào)易網(wǎng)點(diǎn)為基礎(chǔ)的市場(chǎng)體系已經(jīng)初步形成。其中:①我市的眼鏡批發(fā)市場(chǎng)屬全國(guó)四大眼鏡批發(fā)市場(chǎng)之一,總建筑面積10000多平方米,近200家眼鏡專業(yè)戶在此從事眼鏡制作、加工、驗(yàn)光、批發(fā)、零售等系列經(jīng)營(yíng)服務(wù),市場(chǎng)輻射到全國(guó)各地，并長(zhǎng)期對(duì)外批發(fā)，目前已有3萬(wàn)余鷹潭人活躍于全國(guó)各個(gè)省市從事眼鏡經(jīng)營(yíng)，也正因此使鷹潭與其他省市的信息交流更為頻繁，其自身的信息來(lái)源更為豐富，同時(shí)也大大加強(qiáng)了鷹潭人們的經(jīng)商與投資意識(shí)。②鷹潭市建材市場(chǎng)一期工程已于去年建成,并投入使用,市場(chǎng)占地20多畝,總建筑面積1.5萬(wàn)平方米,市場(chǎng)將輻射到周邊縣市。③贛東商城是江西省規(guī)模最大的市場(chǎng)之一,占地80多畝,建筑面積9萬(wàn)平方米,共有店面1700余個(gè),其輻射面已達(dá)到周邊20多個(gè)縣市。另外，目前鷹潭市按照“調(diào)整、提高、規(guī)范、發(fā)展”的方針,合理規(guī)劃,分類建設(shè),優(yōu)化結(jié)構(gòu),提高檔次,建設(shè)和完善市場(chǎng)設(shè)施,重點(diǎn)培育和發(fā)展生產(chǎn)資料及農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。在完善和提高贛東商城、裝飾建材市場(chǎng)、百佳城步行街、南站干鮮果品批發(fā)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,沿320國(guó)道兩側(cè)加快建設(shè)銅產(chǎn)品、竹木、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、機(jī)動(dòng)車輛等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。與此同時(shí),鷹潭市還著力培育資本、勞動(dòng)力、技術(shù)、人才、信息等生產(chǎn)要素市場(chǎng),現(xiàn)已逐步形成一個(gè)完善的市場(chǎng)體系。
（2）、投資情況 相對(duì)售價(jià)來(lái)說(shuō)…………
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