福滿花園項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃
福滿花園項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營方案 一、福滿花園項(xiàng)目概述 1、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于南寧市XXX區(qū),南XXXX，北臨XXXX，西南面對規(guī)劃中的水景公園，項(xiàng)目東側(cè) 為衡陽路延長線，項(xiàng)目總用地47375.75m2，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住 及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積39390.36 m2，計(jì)容積率建筑面積率為149683.37平方米 。 （表：6-1-1） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】 |內(nèi)容 |指標(biāo) |內(nèi)容 |指標(biāo) | |建設(shè)地點(diǎn) |衡陽路與新陽路北三里交匯 |規(guī)劃總用地面積 |47375.75m2 | |實(shí)際用地面積 |39390.36m2 |計(jì)容積率面積 |149683.37m2 | |總建筑面積 |157689.07m2 |建筑容積率 |3.8 | |建筑密度 |28% |綠地率 |30.8% | |住宅面積 |141125.49 m2 |商業(yè)面積 |8527.04 m2 | |地下室面積 |8036.54 m2 |居住總戶數(shù) |1520戶 | 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積149683.37m2，其中住宅141125.4 9m2，商業(yè)部分8527.04m2，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積8036.54m2，共494個車位 ，項(xiàng)目總建筑面積157689.07m2，擬建21棟18層商住樓。 二、項(xiàng)目投資方案 （一）投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)， 本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建 設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可 減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開 發(fā)。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收 入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有 關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸 。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì)37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資 的26.5%，銷售收入再投入用于投資合計(jì)7725.35萬元，另需貸款額合計(jì)20000萬元。 （二）資金動作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取 土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建 設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到 的資金，就可將整個項(xiàng)目投資完成。 1、自有資金 整個項(xiàng)目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1- 2 (表:6-1-2) 自有資金年度投入表 (單位:萬元) |第一年 |第二年 |第三年 | |3340.15 |6582.21 |77.12 | 2、銀行貸款 銀行長期貸款共有二筆，共計(jì)200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年 止每年借一筆。 (表:6-1-3) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元) |第一年 |第二年 | |10000 |10000 | 3、銷售收入再投入。 銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始， 直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個銷售收入的11.9%,下半年為整個銷售收入的3. 6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總投資的20.5%。 (表:6-1-4) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬元) |第三年 | |上半年 |下半年 | |5931.45 |1793.9 | 第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排 二、福滿花園項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 （一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明 1、建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下： 2、規(guī)劃目標(biāo)。 （1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條 件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅， 創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。 （2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園 與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。 （3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的 空間布局形態(tài) （4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功 能。 （二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排 1、開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 ①本項(xiàng)目作為一個以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí),我 們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時(shí)機(jī)與購買力適應(yīng),以及 按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。 ②本項(xiàng)目經(jīng)測算銷售值達(dá)49838.4萬元人民幣,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及 合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時(shí)間為3年，其中銷售期為2年。 ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資 金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 2、建設(shè)方式。 采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成 本和質(zhì)量。 3、進(jìn)度安排。項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見表：6-2-1） 根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn) 度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）：3個月 B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個月 C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：15個月 4、 項(xiàng)目周期設(shè)定 ①開發(fā)正式啟動的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)間,并以此時(shí)間為項(xiàng) 目開發(fā)周期的起始日。 ②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程 進(jìn)度周期如下： ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽西 路漸次向西推進(jìn),按總建設(shè)面積的1/3左右為一個工程流水節(jié)奏,間隔六個月(一季左右)的 動工時(shí)間,形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場影響。 5、 分段周期設(shè)定 ① 開發(fā)正式啟動的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期 的起始日。② 開發(fā)計(jì)劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬 定如下表（以季度為單位）。（見圖表:6-2-1） （表：6-2-1） 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表 [pic] 第三節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、福滿花園項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 （一）開發(fā)成本估算 （1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi) ，共計(jì)投入資金6000萬元人民幣。 （2）前期工程費(fèi)：1199.26萬元，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（見表：6-3-1）。 （表：6-3-1） 前期工程費(fèi)估算表 (單位:萬元) |序號 |項(xiàng)目 |計(jì)算依據(jù) |計(jì)價(jià)（萬元） | |1 |規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) |建安工程費(fèi)×3% |620.30 | |2 |可行性研究費(fèi) |建安工程費(fèi)×0.15% |31.02 | |3 |水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)|建安工程費(fèi)×0.15% |31.02 | |4 |籌建開辦費(fèi) |建安工程費(fèi)×2.5% |516.92 | |合計(jì) | |1199.26 | (3)建安工程費(fèi)：20676.77萬元。（見表：6-3-2） （表：6-3-2） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位:萬元) |項(xiàng)目 |高層（元/平方米 |項(xiàng)目 |高層（元/平方米 | | |） | |） | |樁基礎(chǔ) |70 |土建工程 |750 | |電梯 |120 |消防 |30 | |一般水電安裝 |100 |煤氣 |10 | |通訊 |5 |公用天線 |3 | |普通裝修 |50 |對講機(jī)系統(tǒng) |12 | |地下室費(fèi)用 |130 |智能化設(shè)施 |80 | ★高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米 建安工程費(fèi)： ①高層建安工程費(fèi)=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77萬元 注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：1348.62萬元，（詳見表：6-3-3）。 （表：6-3-3） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬元) |序號|項(xiàng)目 |計(jì)算依據(jù) |金額（萬元） | |1 |供電工程 |65萬元/公項(xiàng)×47375.75=307.94 |307.94 | |2 |供水工程 |15萬元/公項(xiàng)×47375.75=71.06 |71.06 | |3 |電信工程 |7萬元/公項(xiàng)×47375.75=33.16 |33.16 | |4 |煤氣工程 |7萬元/公項(xiàng)×47375.75=33.16 |33.16 | |5 |綠化工程 |5.4萬元/公項(xiàng)×47375.75=25.58 |25.58 | |6 |道路工程 |42.13萬元/公項(xiàng)×47375.75=199.59 |199.59 | |7 |排水工程 |37.6萬元/公項(xiàng)×47375.75=178.13 |178.13 | |合計(jì)|500+848.62=1348.62 |848.62 | 注：本項(xiàng)目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加500萬建設(shè)中心花園 （5）公建配套設(shè)施費(fèi)：485萬元,詳見表:6-3-4 （表：6-3-4） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬元) |序號 |項(xiàng)目 |建筑面積（平方米|單價(jià)（元/平方米） |金額（萬元） | | | |） | | | |1 |幼兒園 |1000 |500 |50 | |2 |衛(wèi)生院 |1000（位于裙樓房|400 |40 | | | |內(nèi)） | | | |3 |文化活動中|1500 |700 |105 | | |心 | | | | |4 |超市 |2000（位于裙樓房|—— |—— | | | |內(nèi)） | | | |5 |郵政支局 |500（位于裙樓房 |—— |—— | | | |內(nèi)） | | | |6 |電信營業(yè)所|500（位于裙樓房 |—— |—— | | | |內(nèi)） | | | |7 |儲蓄所 |700（位于裙樓房 |—— |—— | | | |內(nèi)） | | | |8 |物業(yè)管理處|200（位于裙樓房 |300 |6 | | | |內(nèi)） | | | |9 |會所 |3000（位于裙樓房|700 |210 | | | |內(nèi)） | | | |10 |公廁 |100 |500 |5 | |11 |垃圾壓縮站|200 |300 |6 | |12 |變電站 |1200 |500 |60 | |13 |煤氣調(diào)壓站|50 |600 |3 | |合計(jì) | ...
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