上海市商住市場研究報告（doc 31)
上 海 市 商 住 市 場 研 究 報 告 目 錄 序 言 壹、商住樓市場概況 一、商住樓市場發(fā)展歷史 二、商住樓市場在房產(chǎn)市場中的地位及未來前景 貳、商住樓的特性 一、商住樓與住宅樓的的異同點 二、商住樓與寫字樓的異同點 三、優(yōu)劣勢匯總 叁、各區(qū)域商住樓市場分析 一、上海商住市場概況 二、各區(qū)域商住市場分析1、普陀區(qū)商住市場分析 2、長寧區(qū)商住市場分析 3、徐匯區(qū)商住市場分析 4、靜安區(qū)商住市場分析 5、浦東新區(qū)區(qū)商住市場分析 6、盧灣區(qū)商住市場分析肆、總論及對于商住樓開發(fā)的建議 附錄：重點商住個案市調(diào)表格 序 言 商住樓概念及其特性 1、商住樓釋意 商住樓，顧名思義就是即可以居住，又可以辦公，是具備特有生活特點的特殊房 產(chǎn)建筑，其設(shè)計以商為主，首先必須滿足像寫字樓所需的商務(wù)活動設(shè)施，如交通、停 車、大流量高速度的垂直交通、集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、機票服務(wù)、銀 行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會議大廳等。同時又要在每個分割分區(qū)中保留非家 庭用的小型廚房(兼可做公司辦公用的茶水房)和供居住用的獨立衛(wèi)生間，使商務(wù)辦公 為主的同時具備居住的條件。因此商住同時擁有完全辦公和辦公兼居住的雙重功能。 商住樓一般不是為了滿足家庭中不同性別和年齡的人共同居住的生活方式，而是 為了滿足少數(shù)和個別人非家居生活的居住(當(dāng)然商住樓具備改裝成家居生活的條件)。 2、產(chǎn)品特性 作為房地產(chǎn)市場的特殊產(chǎn)品，相對于住宅的單一性以及寫字樓市場目前占絕大多 數(shù)的甲級寫字樓之昂貴的租金，結(jié)合了兩方面用途的商住樓能同時滿足生活和工作的 兩種需求，并減少大量的開支，節(jié)約成本，這種成本也大大地低于租用商務(wù)公寓的成 本，但卻滿足了類似商務(wù)公寓的功能。 商住公寓為中小公司及居家辦公的soho一族提供了一個“商+住”的場所，然而， 商住公寓一般只有一些生活配套設(shè)施，也有個別商住公寓設(shè)置了商務(wù)層或提供一兩間 會議室、商務(wù)中心等商務(wù)設(shè)施，但只是提供設(shè)施而已。 壹、商住樓市場概況 從目前的市場需求來看，隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，將出現(xiàn)越來越多的中小型的民營 企業(yè)。當(dāng)民營經(jīng)濟正在崛起的階段，既需要有各種檔次的專業(yè)寫字樓，也需要有提高 生活居住質(zhì)量的住宅、別墅和公寓，同樣也需要大量的商住兩用功能的建筑。 一、商住樓市場發(fā)展歷史 關(guān)于商住樓的發(fā)展歷史，就不得不提到與其有緊密聯(lián)系的寫字樓。計劃經(jīng)濟時期 ，中國傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只 對內(nèi)進行行政管理的封閉式辦公方式。隨著中國的對外開放，計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過 渡步伐的加快，多元化經(jīng)濟得以迅速發(fā)展，與之相呼應(yīng)的各類公司應(yīng)運而生。功能設(shè) 施齊全的商務(wù)化寫字樓、具有特殊生存空間的商住樓迅速崛起，為各類公司提供了較 為理想的辦公空間，進而拉動了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。 獨立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能涵蓋所有的方面，尤其是高速 成長與發(fā)展中的中小企業(yè)，常常無能力也無必要獨立擁有這種帶有標(biāo)志性的巨大寫字 樓。 二、市場形成原因 對于民營企業(yè)，特別是外地進滬創(chuàng)業(yè)的民企，當(dāng)他們進滬做生意時，如租用或購 買寫字樓，同時又必須在另一個地點租用旅館或公寓解決生活問題，增加了往返的路 途。出于減少開支和節(jié)約成本的考慮，這些中小企業(yè)開始尋求能滿足其需求的不動產(chǎn) 。而商住樓能同時滿足生活和工作的兩種需求，并減少大量的開支，節(jié)約成本，這種 成本也會大大地低于租用商務(wù)公寓的成本，但卻滿足了類似商務(wù)公寓的功能。至此商 住樓市場才逐漸的形成。 由于當(dāng)前許多區(qū)域?qū)懽謽堑墓┙o結(jié)構(gòu)存在一定的缺陷，無法全面滿足各檔次規(guī)模 的企業(yè)的需要。因此，商住產(chǎn)品便應(yīng)運而生，成為低價位寫字樓的替代品。 由于市場競爭的壓力，受項目地理位置、周邊環(huán)境、潛在客戶等方面影響，某些 項目開發(fā)商如果堅持建住宅將缺乏競爭力度，改為商住將更迎合市場需求，且銷售周 期短，回款速度快，同時，由于新商住項目比同區(qū)位的住宅價位高，開發(fā)商開發(fā)這種 物業(yè)將有機會獲得更大的收益。 貳、商住樓的特性 表1.1 商住樓、住宅樓、辦公樓的差異 | |住宅 |商住樓 |寫字樓 | |地段 |無特別的區(qū)域要求 |對于地段有較高的 |對于地段要求極高 | | | |要求 |，處于商業(yè)及金融 | | | | |中心區(qū)域 | |使用功能 |只能居住 |即可商用又可居住 |只限于商用 | |配套 |配套設(shè)施齊全，但 |配套較為高檔，且 |配套設(shè)施水準(zhǔn)極為 | | |是設(shè)施水準(zhǔn)高低不 |兼顧商用與居住的 |高檔 | | |一 |功能 | | |價格 |價格分布范圍廣泛 |與同區(qū)域地住宅價 |價格明顯高于同區(qū) | | | |格無明顯差異 |域的住宅價格 | |物業(yè)管理 | | | | |貸款年限 |八成三十年 |六成十年 |六成十年 | |土地使用年限|70年 |50年 |50年 | | | | | | 一、住樓與住宅樓的的異同點 居住樓一般只具備純居住的條件，其功能配置均以非工作與商務(wù)活動為前提。如垂直 交通是按居住人流考慮；其生活的方式(包括私密性)、環(huán)境、人文、景觀、管理、服務(wù) 等均按純居住形式考慮，適合于不同的年齡層次。 商住樓與居住樓的不同在于商住樓更傾向于商務(wù)活動，而非家庭居住。商住樓是以商 為主、以住為輔的功能組合。這樣在設(shè)計中就會與居住樓有著不同的考慮和安排。 雖然商住樓具有居住與商用兩種功能，但是與純住宅相比在許多方面仍有區(qū)別。 1、地理位置比較 在地段的選擇上，由于商住樓所特有的居住與商用兩用的特性，因此在地段的選擇上 需要考慮區(qū)域內(nèi)的商業(yè)及金融氛圍是否濃厚，交通是否便利，并且對于各項配套的要求 很高，而住宅對于這些要求相對較低，甚至一些地段較為偏僻的超大型的小區(qū)可以自己 建造配套設(shè)施。 2、價格比較 從價格來看，目前同區(qū)域內(nèi)的住宅和商住的價格相差不大，從上海市的情況來看。部 分商住樓的價格還低于區(qū)域內(nèi)住宅價格，這主要由于商住在土地使用年限上依照的是辦 公樓來批的，只有50年，遠遠低于純住宅樓70年的使用年限。而由于產(chǎn)品功能的多元化 使得居住的氛圍不佳。 3、貸款年限 兩者的貸款年限和額度上相差較大，純住宅在貸款方面最高可以貸到八成三十年，而 商住樓只可以貸到六成十年。原因在于首先出于刺激住宅市場發(fā)展的考慮，政府及銀行 以降低付款的額度和延長貸款的時間來吸引更大的住宅消費群體；其次由于商住樓所面 向的客戶主要為一些中小公司，這些出于成長階段的中小公司相對于購買住宅產(chǎn)品的個 人在還貸上具有更大的風(fēng)險和較多的不確定因素，因此銀行自然要減少還貸時間和貸款 額度來規(guī)避風(fēng)險。 二、商住樓與辦公樓的異同點 商住樓雖然以商用為其主要的功能，但是與純辦公樓相比，在不少的地方如配套、價 格租金等有較為明顯的差距。 1、地理位置及產(chǎn)品配套比較 商住樓的位置及形象比同等價位的寫字樓優(yōu)越。因此，對規(guī)模及資金有限而又注重辦 公成本和形象的中小企業(yè)有很大的吸引力，對投資客的吸引也很大。 辦公樓的配套設(shè)施以商用為主，功能雖然單一，但是辦公樓在配套的水準(zhǔn)很高，物業(yè) 管理也極為嚴格。而商住樓雖然兼顧商用和居住，功能齊全，但是容易造成管理混亂， 造成“商不似商，居不似居”的情況。對于住戶來說缺乏居住的氛圍，并且出進的各類人 員使得住戶缺乏安全感。 2、價格比較 與寫字樓相比商住樓具有的銷售價格低的特點，個別個案甚至可以按照住宅辦理按揭 ，能獲得更高的成數(shù)和更長的年限；付款方式靈活，客戶資金壓力小，且月供較寫字樓 的租金要低很多； 從目前在售的商住樓的價格與純辦公樓的價格比較看，純辦公樓的價格明顯高于商住 樓，其原因在于：純辦公樓所面向的客源為大公司及跨過公司等大型企業(yè)，這些客戶對 于各項配套的要求較高，使得純辦公樓的配套規(guī)劃水準(zhǔn)較高檔，同樣也相應(yīng)的需有符合 客戶的要求的嚴格的物業(yè)管理水平。而商住樓由于包含了居住的部分。使得其價格水準(zhǔn) 趨向于同區(qū)域的住宅價格，并且由于小區(qū)環(huán)境及使用年限的限制甚至還要略地于同區(qū)域 的住宅樓的價格。 3、客源比較 商住樓的客源既包含用來居住的個人，也包括用作辦公的公司（主要以處于發(fā)展期的 中小規(guī)模的公司及外地來滬的公司）.而辦公樓的客源為公司，目的為單一的商用及辦公 。 三、優(yōu)劣勢匯總 商住樓的出現(xiàn)，為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動作用，彌補了市場的空白點。但是也存 在“商住兩用是否適宜”的問題。從以上與住宅及辦公樓的比較之中不難看出商住樓的優(yōu) 勢與劣勢。 1、優(yōu)勢 1）、功能多元化，并且引用住宅的名義占有市場 如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，則所建造的商住樓的使用年限與住宅相同， 而由于同時具有居住與辦公兩種功能，使得商住樓所面向的客源更為廣泛，這是純住宅 樓和純辦公樓所不具備的有力因素。 2）、適應(yīng)特定的客戶群的需求 由于辦公樓無論是出租還是出售其價格均較高，而周邊相對較少的居住社區(qū)使得許多 的中小企業(yè)以及部分的外地來滬創(chuàng)業(yè)的公司及個人難以承受，而商住樓的出現(xiàn)正好符合 了此部分客戶的需求，使得商住樓在目前的環(huán)境下找到了其應(yīng)有的市場份額。 2、劣勢 1）、商住功能帶來的管理混亂 對于作為純居住目的業(yè)主來說，其正常的生活會因“商”而受到影響，大量出進的辦工 人員會影響住戶居住的安全與私密性。而且包括物業(yè)公用部分的費用和維修費等都要與 商用住戶們平攤，這本身就損害了居住業(yè)主的權(quán)益，畢竟公司對于樓宇及電梯的損耗要 高于一般的業(yè)主。 2）配套設(shè)施水準(zhǔn)一般，消防存在隱患 商住樓雖然具有居住的功能，但與大多數(shù)的住宅樓相比，基本無小區(qū)的配套，生活的 環(huán)境不甚理想；而其所具有的各項配套設(shè)施的檔次以及物業(yè)的水平都遠遠不及辦公樓。 此外如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定 的消防隱患。 叁、各區(qū)域商住市場分析 一、上海市商住市場概況 表3.11上海市在售商住樓各區(qū)在售個案的統(tǒng)計： [pic] 說明： ← 目前在售的商住樓個案共11個，可見商住樓市場在整個上海市的不動產(chǎn)市場中所 占的份額相當(dāng)小，由此可見商住物業(yè)屬于特定的市場群體。 ← 從分布情況來看，以普陀區(qū)所占的份額最多，有三個在售個案，比例占到27%。這 主要是由于商住樓所面向的特殊的客戶群所造成的——即商住樓的客源多為外地來 滬的中小公司，而普陀區(qū)較市中心區(qū)域便宜的商用物業(yè)市場的價格和較為便捷的 公共交通系統(tǒng)吸引了較多數(shù)量的外地來滬的中小公司。 表3.12上海市在售商住樓的均價統(tǒng)計： [pic] 說明: ← 目前上海市在售的商住樓主要集中在普陀、靜安、徐匯、浦東、盧灣、長寧這幾 個中心城區(qū),上表為對六個區(qū)共11個在售個案的均價的統(tǒng)計。六區(qū)的在售商住樓均 價為8000元/平方米，可見商住樓市場的價格水準(zhǔn)較高，從另一方面也可以看出商 住物業(yè)對于地段也具有較高的要求。 ← 所統(tǒng)計的商住樓的最高價為即將開盤的長寧區(qū)的“迎龍大廈”，均價為10000元/平 方米，而最低價為徐匯區(qū)的湘江大廈（中山西路近吳中路）的均價6200元/平方米 。 ← 所統(tǒng)計個案的均價與周邊區(qū)域的住宅樓的價格相差不多，但是靜安區(qū)的個案要低 于周邊的住宅價格。 表3.13各區(qū)在售商住樓市場總體去化率： [pic] 說明： ← 從去化率看，各區(qū)的去化率均已超過90％，但是個別個案的銷售周期較長，如普 陀區(qū)的“長壽苑”其銷售周期已長達三四年，可見商住市場存在著一些“老盤新開” 的個案。 ← 靜安區(qū)的在售個案已基本完成去化，主要原因為該區(qū)的商住樓開售的時間較長。 而盧灣區(qū)在售的商住樓僅“建國路一號公館”，且五月底剛開始發(fā)售。而長寧區(qū)的 “迎龍大廈”尚未正式開售。 ← 上表所示商住市場總體去化較為理想，這主要是由于商住樓市場其本身的市場規(guī) 模較小，且適應(yīng)了當(dāng)前部分特定消費群體的需要（主要為外地來滬的中小企業(yè)） 。 表3.13本市部分在售商住樓的經(jīng)濟指標(biāo)： |案名 |占地面積 |綠化率 |容積 |樓層規(guī)劃 |車位 |物業(yè)費 | |So時代 |6600平方米|無 |9 |三梯十二戶|120 |5元/平方米 | |長壽苑 |4000平方米|15 |4 |二梯八戶 |未定 |1.76元/平方 | | | | | | | |米 ...
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