某寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較法案例

某寫(xiě)字樓房地產(chǎn)比較法案例
為評(píng)估某寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在2005年5月31日的正常價(jià)格，今在同一地區(qū)或鄰近地區(qū)搜集了三宗類似房地產(chǎn)作為比較案例（A、B、C），估價(jià)對(duì)象與三宗比較案例房地產(chǎn)的基本情況如下表。











不同容積率下指數(shù)表


表中，設(shè)容積率為4時(shí)為該寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)容積率
已知該房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)自2004年11月份以來(lái)，每月上漲0.5％。
人民幣與美元的匯率為1：8.4。
求該房地產(chǎn)2005年5月31日的價(jià)格。

價(jià)格測(cè)算
1.價(jià)格單位統(tǒng)一
案例A、C的價(jià)格單位為元/m2，不作修正；
案例B需要修正，修正后交易價(jià)格為
650×8.4＝5460（元/m2 ）
2.交易情況修正
案例A：100/（100+2）＝ 100/102 ；
案例B： 100/（100+5）＝ 100/105 ；
案例C： 100/（100-3）＝ 100/97

3.時(shí)間差異修正
案例A：（1+0.5％）7＝103.55％；
案例B: （1+0.5％）5＝102.53％；
案例C： （1+0.5％）1＝100.5％；
4.容積率修正
案例A：不修正 ；
案例B： 1.0/1.1 ；
案例C： 1.0/1.2。




5.區(qū)域因素修正
案例A：100/（100+1-2+2）＝ 100/101 ；
案例B： 100/（100+1+3+1）＝ 100/105 ；
案例C： 100/（100-1+2+2）＝ 100/103。
6.微觀因素修正
案例A：100/（100+1+4-2）＝ 100/1023；
案例B： 100/（100+0-2-1）＝ 100/97 ；
案例C： 100/（100-1-5+0）＝ 100/94。



修正價(jià)格計(jì)算
　項(xiàng)目　　　　　案例A　　　案例B　　　　案例C
交易價(jià)格　　　　 5000　　　　5460　　　　5500
（元/m2 ）　
交易情況修正　　100/102　 　100/105　　 100/97
時(shí)間差異修正　103.55/100　102.53/100　100.5/100　
容積率修正　　　 1.0/1.0　 　　1.0/1.1　 　1.0/1.2
區(qū)域因素修正　　 100/101　　 100/105　 　100/103
微觀因素修正　　 100/103　　 100/97　　 100/94
修正價(jià)格　　　　4879.34　　4758.83　　4904.68

計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格
　　　經(jīng)分析，各比較案例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象的替代性較一致，且比較案例的修正價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。
?。?879.34+4758.83+4904.68）/3
　　＝4847.62 （元/m2 ）
　　根據(jù)以上計(jì)算，可知估價(jià)對(duì)象在2005年5月31日的價(jià)格為4847.62 元/m2 。

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