房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(ppt)

目錄
一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念..................................
二、土地的分類.........................................
三、房地產(chǎn)市場分類..................................
四、五證二書.............................................
五、房屋面積.............................................
六、相關(guān)術(shù)語.............................................
七、房地產(chǎn)的特性......................................
八、影響房屋的價(jià)格因素...........................
一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念
一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念
1、房產(chǎn)
是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其他用途的房屋，是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。
2、地產(chǎn)
是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括土地及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是無權(quán)屬關(guān)系，是土地及其權(quán)利總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。
3、房地產(chǎn)
是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念
土地：地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓。
建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體無，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。
權(quán)益：產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念
土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）：
1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房
• 獲得土地使用權(quán)方式
a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）
b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）
c.政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）
一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念
國有土地使用權(quán)出讓年限：

住房用地70年
工業(yè)用地50年
科教、文體、衛(wèi)生用地50 年
商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
綜合或其他用地50年

二、土地的分類
二、土地的分類
生地
指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。
熟地
指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。
三通一平
指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、電、路、土地平整。
七通一平
指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通和土地平整?`


三、房地產(chǎn)市場分類
三、房地產(chǎn)市場分類
一級市場：以土地為體，亦稱土地市場，土地交易市場，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營（如招標(biāo)、拍賣等）。
二級市場：開發(fā)商獲得土地后投入一定資金建設(shè)，通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣給需求者（新建商品房的買賣市場）。
三級市場：是房地產(chǎn)權(quán)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，房屋在消費(fèi)市場中再次流通（也就是二手房包括買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃）。
房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)一覽表
四、五證二書
四、五證二書
五證：
一 建設(shè)用地規(guī)劃許可證
二 國有土地使用證
三 建設(shè)工程規(guī)劃許可證
四 建筑工程施工許可證
五 商品房銷售許可證
二書：
一 商品房質(zhì)量保證書
二 商品房使用說明書
五、房屋面積
五、房屋面積
建筑面積
包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
公攤面積
是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其他一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。
使用面積
它是建筑面積扣除公攤面積及墻體、柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。



建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻柱體水平投影面積+套內(nèi)陽臺面積的一半

占地面積—建筑物基底及其功能需要占用的面積。也叫紅線面積。 容積率—指總建筑面積與總占地面積的比率，即容積率越大土地利用程度越高。 綠化率—指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率。 *紅線—是指各種用地的邊界線，它可與道路紅線重合也可退于道路紅線之后，但絕不許超越道路紅線。在建筑紅線以外不允許建任何建筑物。
六、相關(guān)術(shù)語
六、相關(guān)專業(yè)術(shù)語
開間：住宅兩橫墻間寬度
進(jìn)深：住宅兩縱墻間長度
層高：指下層地板到上層樓面的高度，包括樓板厚度
凈高：指樓板上表面至上層樓板下表面的 距離
橫墻：沿建筑物短軸布置的墻
縱墻：沿建筑物長軸方向布置的墻

七、房地產(chǎn)的特性
七、房地產(chǎn)的特性
房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房地產(chǎn)具有其它財(cái)產(chǎn)和商品所不具有的特性：

1． 不可移動性。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動和搬運(yùn)。
2． 房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。
3． 品質(zhì)的差異性。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。
4． 價(jià)值的高大性。房地產(chǎn)價(jià)值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費(fèi)品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。
七、房地產(chǎn)的特性
5． 使用的耐久性。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進(jìn)行拆除。
6． 供給的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。
7． 用途的多樣性。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。
8． 價(jià)值變化的相互影響性。房地產(chǎn)的價(jià)值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。

八、影響房屋的價(jià)格因素
八、影響房屋的價(jià)格因素
房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）
房屋戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等
小區(qū)周邊的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）
小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施（健身場所、游泳池、洗衣店、便利店等）
房屋市場價(jià)格定位
房屋供需狀況
物業(yè)管理公司的口碑
房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少
政府原因，土地價(jià)格的變動



房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(ppt)